淮北东苑商贸广场项目可行性研究报告

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1、权威咨询机构精心打造淮北·东苑商贸广场项目可行性研究报告南京长岛建筑装饰有限公司二〇〇九年八月权威咨询机构精心打造第一章项目建设设计方案及内容一、设计方案本项目地处相山区长山路西、桓谭路以南，该区域为淮北城市的精华板块。在项目方案设计上考虑淮北市各楼盘开发产品的质量品味，环境因素并综合地块拆迁成本及投资利润期望值，项目定位为质量一流，环境一流，高绿化率，风格别致，外观优美，配套完备的精品写字楼。项目以高层建筑为主，各层次的配套公建完美结合。淮北·东苑商贸广场效果图-8-权威咨询机构精心打造二、项目内容本项目东苑地块规划用地18.48亩，规

2、划总建筑面积4.96万m2，为20-28层高层，写字楼3.55万m2，商服1.41万m2，配有150个地下车位，新建火车站站前广场成为整个写字楼的一大亮点。淮北·东苑商贸广场效果图-8-权威咨询机构精心打造三、本项目东苑地块各项经济指标东苑地块主要技术经济指标项目单位数量总规划用地面积hm23.08总建筑面积万m24.96其中写字楼万m22.85公共建筑面积万m21.98其中商服万m21.75牧业管理用房m2334幼儿园m21966建筑基底面积万m21.01总建筑密度%32.79综合容积率--4.02绿地率%36.3四、区域划分和开发步骤

3、金色云天项目分东苑、西苑和北苑三个区域。东苑、西苑和北苑各为一个组团，开发计划为整个项目分期动工。第一期东苑作为一个独立的区域，从投资、建设及经济评价卜单列出来，作为一个组团核标。-8-权威咨询机构精心打造第二章东苑建设的进度及资金筹措一、建设进度东苑已全部拆迁完成，江苏省徐州地质研究院<甲级资质>承担完成工地质勘察工程，本项目由浙江佳境规划建筑设计研究院<甲级资质>设计，安徽科建监理有限公司<甲级资质>为本项目监理。施工单位系合肥建工集团<一级资质>，根据前期工作进展情况，企业建设能力和管理水平，拟用3年时间完成，即从2009年8月到2

4、012年8月止。二、投资估算东苑总投资15000万元人民币。其中土地成本3520万元(包括土地出让金，契税，拆迁费用，该费用由淮北云天提供)，工程前期费用1144万元(包括勘察设计，区政府配套，临时设施，各项评估费用)，建安成本8140万元(包括土建及各项配套设施费用)管理费用，销售费用，不可预见费共1104万元，财务成本1092万元。三、资金筹措本项目自筹资金12000万元，占投资总额80％，注册资金3000万元，占投资总额20％。-8-权威咨询机构精心打造第三章东苑地块建设成本及收入分析一、建设成本估算工程施工造价参照2000年《全国

5、统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》、《全国统一建筑安装工程预算定额安徽省估价表》等有关规范性文件和《淮北市基本建设行政事业性收费文件汇编》为依据，本项目投资成本如下：单位：万元序号内容金额备注一土地成本3520l、土地出让金3366共18亩，每亩187万2、契税141按出让金总额4％3、拆迁安置费二前期费用1144按230元／m2计4、规划设计费271.6按55元／m2计5、水文地质勘查2按0.4元／m2计6、抗震评估费28.8按5.8元／m2计7、区政府配套费745.2按150元／m2计8、环境评估费2.4按0.48元／m2计9、交

6、通评估费2.8按0.56元／m2计10、临时设施费50按16元／m2计11、防雷评估费10按2元／m2计三房屋开发费8140按1880元／m2计12、建安成本7229按1455元／m2计13、水电设施546按110元／m2计14、道路、绿化、排污，消防设施174按35元／m2计15、小区配套1391按280元／m2计四管理费用298按60元／m2计五销售费用645按130元／m2计六财务成本1092贷14000万，期限3年，年利率6.5％七不可预见费160按32元／m2计总计15000按3260元／m2计-8-权威咨询机构精心打造二、收入

7、估算东苑地块销售收入主要是指可售房收入。东地块可售房屋住宅4.96万m2、商业面积2.11万m2、写字楼150万m2、地下车库300个，根据淮北市房地产价格及本项目本身特点及市场宣传，预测其销售价格如下：用房类别可售面积（万m2）售价（元/m2）合计（万元）商业1.411100015510写字楼3.55300010650地下车库15035000525合计26144三、利润及利润率估算内容金额（万元）备注销售收入26144总成本费用15000营业税金及附加2184近销售总额5.55%计土地增值税1180按销售总额3%计-8-权威咨询机构精心

8、打造税率利润=销售收入-总成本费用-营业税及附加-土地增值税，即26144万-15000万-2184万-1180万=7780万元。税后净利润：7780万-2281×25%（所得税）=5400万