房地产投资基金在中国的实践

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1、上海中城联盟投资管理有限公司路林总经理房地产投资基金在中国的实践www.fdcsky.cn中国地产商域网1目录房地产投资基金及其类型信托型基金公司型基金有限合伙型基金中城投资相关实践结束语www.fdcsky.cn中国地产商域网2房地产投资基金及其类型房地产投资基金有限合伙型基金信托型基金（REITs)公司型基金投资基金是执行投资人意志，以财产管理为核心业务的现代投资工具。www.fdcsky.cn中国地产商域网3普通合伙人参与管理，有限合伙人不参与管理参与管理不参与管理投资人管理方式合伙人股东委托人和受益人投资人地

2、位无法人资格有法人资格无法人资格（基金管理公司管理）法律地位普通合伙人与有限合伙人按照基金设立时商定分配方式分配净利润一般投资人以股东或公司债权人身份参与公司利润分配根据契约规定收益计算合伙协议公司章程基金（信托）契约资金运用依据有限合伙财产公司法人的资本信托财产资金性质目前无相关法律公司法信托法证券投资基金法法律依据有限合伙型基金公司型基金信托型基金注：在现有法律框架下房地产投资基金及其类型www.fdcsky.cn中国地产商域网4目录房地产投资基金及其类型信托型基金（REITs）公司型基金有限合伙型基金中城投资相

3、关实践结束语www.fdcsky.cn中国地产商域网5房地产投资信托基金（REITs）REITs是国外房地产投资信托基金的主要形式。它以信托形式出现，通过私募和公开市场发行受益凭证集合资金，进行不动产投资，并委托或聘请专业机构和人员经营管理。REITs起源于美国，从1960年开始发展，目前大约有180家公开上市交易的REITs，资产总额约3750亿美元。美国REITs是税收法律条款驱动下的市场型模式。目前国内金融监管条件下尚未开放房地产投资信托基金。以信托公司为主体的初级信托基金产品市场正在发育中。信托型投资基金ww

4、w.fdcsky.cn中国地产商域网6目录房地产投资基金及其类型信托型基金香港REITs与国内信托产品比较公司型基金有限合伙型基金中城投资相关实践结束语www.fdcsky.cn中国地产商域网7交易所上市，自由买卖。无统一交易平台，流动性差。流动性经独立之信托持有者投资人可以积极参与被动参与投资人控制强制性，年检及高度专业性要求松散估值可变的，但收益90%必须用于分配视信托项目年限，一般4%-6%之间年收益资产的45%禁止借款已建成的收益性资产组合开发性项目居多资产在持牌制度下，由证监会立法监管、独立的资产管理公司、

5、信托监管人和核数师分别各行其职以信托公司为主体公司管治必须由证监会严格监管的“第九类”持牌资产经理管理。银监会批准及监管的信托公司发起人房地产投资信托基金守则2005修订版；证券和期货守则104，105条信托法；证券法；信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法相关法律以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品，属于股权类的投资产品。固定收益类产品，有到期日和预期收益率，本质上是债券类产品，属于信贷融资。性质挂牌交易的房地产投资信托柜台式交收信托产品品种香港房地产投资信托基金国内现有房地产信托计划国内房地产信托产

6、品VS香港REITswww.fdcsky.cn中国地产商域网8长期1-3年期限无限制小（200份）市场规模分散，零售和机构机构和个人投资者低高交易成本无限制适度中等低低；多层监管项目相对单一适度中等高中等；缺乏第三者监管地理资产风险资产价值风险现金流风险退出风险执行风险SFC（香港证券及期货监会）银监会监管主体香港房地产投资信托基金国内现有房地产信托计划国内房地产信托产品VS香港REITs国内现有房地产信托产品与REITs属不同类产品，无直接扩展性和参考性www.fdcsky.cn中国地产商域网9资产管理人工作重点：

7、重新调整资产；改善资本回报率；提升物业价值；为物业提供各种服务。资产管理人职能：负责资产的购买、出租经营运作、调整租户、设计融资方案、合理使用财务杠杆，且与受托人必须分开、完全独立。香港REITs资产管理人国内信托公司国内房地产信托的受托人和管理人都是信托公司，但权限相对REITs资产管理人小很多，主要是发挥融资功能，基本不介入项目经营管理，仅采取风险披露、资金专户监管等被动管理方式，不能负债。信托公司VS香港REITs资产管理公司www.fdcsky.cn中国地产商域网10目录房地产投资基金及其类型信托型基金资产证

8、券化VSREITs公司型基金有限合伙型基金中城投资相关实践结束语www.fdcsky.cn中国地产商域网11房地产资产证券化的分类随着相关法律法规渐趋完善，“信托”成为实现房地产证券化的重要选择。按预期收益折现私募信托受益凭证——初级REIT房地产公司发行股票和可转债——PUBLICOFFERINGS公开募集房地产投资信托基金——REITs以房