三亚大东海项目分析报告

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1、投资发展部三亚项目分析报告目录一、目标项目概况2二、目标地块概况3三、三亚市概况5四、三亚市房地产市场情况61、历年市场概况62、2007年1－5月市场情况73、目标地块区域近期开发楼盘简要情况8五、三亚市近年土地出让概况9六、成本效益预测11七、三亚主要开发商概况11第12页共12页投资发展部三亚项目分析报告三亚大东海项目分析报告一、目标项目概况三亚项目位于三亚市大东海风景旅游区，海景，住宅用地，总面积64,941.64平方米，容积率1.4，项目总建筑面积90,918万平方米，其中已建成面积1.7万平方米

2、，有土地证。土地成本2.7亿元(含已建成1.7万方建筑物)，楼面地价2,750元/平方米(扣除1.7万方建筑物价值)。目标地块所在的大东海风景旅游区位于三亚市南部，区内及附近有鹿回头公园、三亚湾滨海浴场、天涯海角风景区、南山文化旅游区等知名旅游景点，自然环境优越。目标地块附近楼盘主要以中高档为主，目前一线海景住宅销售均价超过1万元/平方米，二线海景住宅销售均价约为6千元/平方米。三亚经济发展情况一般，以旅游业为主的第三产业产值约占当地GDP的40％，本地购买力较弱。三亚市场属于旅游房地产性质，约95％购买者

3、来自岛外，市场极度依赖国内外人士对度假居住的需求及旅游市场发展的推动。主要在北京、上海、浙江、江苏等外地购房需求的推动下，2002年后三亚房地产市场扭转1992年房地产泡沫之后连续多年的疲态，进入快速发展时期。2007年上半年三亚市商品房销售面积59.33万平方米（简单折合年销售量为118万平方米），同比增长31.0%；2007年1－4月商品住房平均售价7,178元/平方米，同比增长42%，市场发展情况良好。三亚市近年实行依托独特的热带滨海生态资源，积极发展旅游及房地产经济。由于三亚独特的热带滨海生态资源在

4、国内有较大稀缺性，在国内经济水平不断提高的情况下，社会对度假居住资源的需求有不断增长的趋势，预期三亚市的房地产在可见的一两年内仍有良好发展。相对目标地块的楼盘售价，对方报价合理，项目经济效益尚可。综上，本项目具有良好的开发前景。详细情况见以下论证。第12页共12页投资发展部三亚项目分析报告二、目标地块概况目标地块所在的三亚大东海风景区是海南著名的海滩之一。大东海风景区位于三亚市东郊，距三亚市区约3公里，距离三亚凤凰国际机场45公里，与榆林港毗邻，在兔尾岭和鹿回头两个山头中间，是一个自然形成的半月形浅水海湾。

5、大东海冬季水温在18－22℃左右，是冬泳避寒胜地和度假休闲者进行潜海观光、海水浴、阳光浴的理想之地，被国家旅游局评为中国“四十佳”旅游景点之一。区内海滨度假旅游设施集中而配套，有嬉水乐园、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地等，可常年进行多种水上活动和沙滩海潮，是三亚地区著名的旅游胜地之一，也是目前海南颇具规模的热带海滨旅游度假区。 目标地块区位图1(概图)注：标注红圈处为目标地块位置，新风路所在的网格密集处为市区中心区域。第12页共12页投资发展部三亚项目分析报告目标地块区位图2(详图)注：标注红圈处为目标地块位

6、置。目标地块附近的土地已经基本出让完毕，尤其是沿海一线地块。目标地块附近已经开发有多个楼盘，以度假公寓、产权酒店、高档住宅等项目为主，目前住宅楼盘的销售均价为：一线海景住宅超过10000元/平方米，二线海景住宅约为6000元，其他普通住宅为4000元以下。当地政府把房地产开发上升到城市经营，推出了“第二居住地”的城市理念，面向全国中产阶层人群营销其度假、养老、投资、置业为核心形态的三亚地产。按照当地政府规划，“十一五”期间三亚房地产业的发展目标是建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。“第二

7、居住地”的特征是，购置房产不完全是以居住为目的；在三亚购置的物业可以有度假功能和养老功能，而且可以保值升值。当地政府计划按照建设国际性滨海风景旅游城市的目标，利用三亚特有的热带生态资源为依托，积极发展旅游房地产，继续推出一些功能配套齐全、设施完善、环境优美的高档住宅小区，吸引高端客户来三亚购房置业。第12页共12页投资发展部三亚项目分析报告而目标地块所在的大东海被定位为旅游风景区，发展项目一般以旅游设施及酒店等配套为主。当地政府在2003年初曾明确下文一线海滨不再批建商品房。在目前情况下，海景住宅类土地存在

8、一定的稀缺性，这有助目标地块项目的顺利发展。总体而言，目标地块所在片区的发展前景良好。三、三亚市概况三亚市为海南省南部的中心城市，也是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易口岸。三亚全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。三亚市面临南海，海湾较多，境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个，其中处于市区的海湾有大东海、小东海、三亚湾等，其他主要海湾有海棠湾、亚龙湾、崖州湾、月亮湾