商业房地产策划——上海高档住宅市场特别报告

《商业房地产策划——上海高档住宅市场特别报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、静安枫景项目上海高档住宅市场特别报告报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告时间：2002年8月30静安枫景项目上海高档住宅市场特别报告第一篇旧区改造引起高档市场的增量高档楼盘上市面积大本市今年一季度共有10个均价在每平方米6500元以上的新楼盘推出，上市面积总计42.1万平方米，预计今年高档住宅上市面积仍将突破200万平方米。其中均价在每平方米15000元以上的豪宅明显增长，已占据高档住宅市场35％的份额。今年第一季度高档住宅新盘主要集中在浦东和徐汇两区，长宁和黄浦也

2、有一定的供应量。受新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在黄浦、静安、长宁、卢湾等改造力度较大的区域，而沿江沿河等具备独特景观资源的区域，例如黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。从陆家嘴超高层水景楼，到浦西市中心豪华公寓，每平方米7000元以上的申城高档住宅正呈放量上攻态势。今年一季度，全市上市的10个高档楼盘达，总建筑面积42万平方米，今年后三季度更多的高档住宅将蜂拥而出，保守估计，全年高档住宅上市面积将突破200万平方米。2002年一季度，

3、均价在每平方米15000元以上的高档住宅供应出现非常明显的增长，从而推动新盘均价上攻至令人咋舌的每平方米11470元。从价格分布结构看，均价在每平方米7000－10000元的住宅，仍是本市高档住宅市场的主流，但其比例正逐年减少，均价在每平方米15000元以上的高档住宅比例目前稳定在11％左右。上海高档住宅戏份加重30静安枫景项目单价在10，000元/M2左右的高档住宅在上海楼市中所占比重日渐增加。今年头五个月，长宁、徐汇、静安、浦东等地区高档住宅上市量已达百万平方米左右，与去年年中时的水平基本相近

4、。一些业内人士表示，自去年下半年以来，旧区改造力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境趋向成熟。以北外滩地区某楼盘为例，一年多前刚开盘时，单价仅为6000多元，眼下，借北外滩滨江开发的东风，现售价已水涨船高，突破万元大关。从未来潜在供应地块分析，同时结合世茂滨江花园、仁恒滨江花园、瑞虹新城等分期开发的大规模高档住宅小区的后续推盘量来看，7，000元/M2到10，000元/M2的物业，短期内仍将是高档住宅市场

5、中的主流供应产品，但随着上海楼市大气候的向好，每平方米15000元左右单价的物业上市量也会有一定增长。有机构调查发现，高档住宅的趋热，同市场中投资置业行为的活跃有很大程度的关联，动辄每平方米万元的物业，其买家的购置目的多数还是出租求利。普通购房者的承付能力，还是集中在每平方米4000到6000元范围内。专家再次提醒发展商，切忌一拥而上地进入高档住宅开发市场，价格并非衡量精品的唯一标准，在不同的价位段里打造特色产品，才是理性的态度。开启观点：据天启研发中心资料统计和判断：2002年的上海楼市，700

6、0元/M2以上的高价位楼盘的上市数量将超过42个，且开发规模都不小。随着市中心旧区改造的不断深入，此类楼盘都面临着一番激烈的撕杀。市场的激烈竞争不断提醒开发商，市场同时也教育着消费者。购房者的消费者行为日趋成熟，市中心楼盘的开发如何突破高价，而向高档、高质进步，是每一位开发商必须思考的问题。30静安枫景项目市中心，谁与争锋卢湾区属上海市中心城区，区内徐家汇路以北地区由于历史上曾是法租界，是上海较好的住宅区域；徐家汇路以南地区历史上住宅状况较差。九十年代前期卢湾区政府重点改造大浦桥地区，使大浦桥地区

7、成为中高档住宅区域，周边房价随之升值。近期大浦桥周边地区是房地产销售热点地区。未来一段时期，复兴中路以北、淮海中路以南地区一大批地段好、规模较大的楼盘将问世，该地区将成为上海高档住宅的热点地区，估计房价将在7000-10000元/平方米之间。今年以来市中心高价楼盘的纷纷崛起、价格的全面上涨，已引发业内对市场承受度的担忧。一套高档住宅少则八、九十万元，多则一、二百万元，放眼上海房地产市场的整体需求，这毕竟属于消费金字塔顶端有限的一角。业内人士提醒说，市中心高档楼盘应保持适当的开发规模和供应节律。开启

8、观点：静安区原属于公共租界，卢湾原属法租界，包括徐汇区，都是传统意义上的好区。如今面临着多数旧区改造，势必竞争激烈。30静安枫景项目第一篇黄浦江两岸开发引起高档市场的增量浦江两岸综合开发五大区域你追我赶黄浦——推进外滩一体化开发黄浦江两岸地区开发建设的重点有两块与黄浦区有密切关系。一是十六铺——东昌地区。占地面积３５．４公顷，其中浦西片范围北至新开河路，南至复兴东路，西至人民路一东门路——中山东二路，东临黄浦江。在这里将十六铺和东昌码头作为联系历史与未来的点睛之笔，着重于城市风貌和