商品房预售的若干法律问题探讨

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1、商品房预售的若干法律问题探讨商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，对于解决开发建设资金的不足起了重要的作用。它与成品房买卖已成为我国商品兴房市场中两种主要的房屋销售形式。但是，由于商品房的预售在我国还刚刚起步，怏现有的法律法规还很不完善，在实践中已蛀出现了许多问题，因此有必要加强对预售糨商品房相关法律问题的探讨与研究。一疸、关于商品房预售的法律性质。商品房预孙售是房地产开发公司即预售方将正在建造烽的尚未建成的商品房卖给预购方，预购方支付部分房款或定金的行为。商品房预售紧由于其交易方式和标的物的特殊性，即交缄易时，交易的标的物――房屋尚不存在，惬正在建造中，交易标的物所有权的转移

2、是在约定的未来一定日期。何谓商品房预乾售合同，我国的《城市房地产管理法》没蚝有作出明确规定。我们认为，商品房预售к合同是指商品房预售方和预购方双方约定桷，预售方在约定时间内将建成的商品房所厌有权转移于预购方，预购方向预售方交付益定金或部分房款并按期接受商品房的书面飑协议。商品房预售合同是以建造中的房屋鹊为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同尢，因而，理论上对于商品房预售合同性质玎的认识，还存在着许多不同的意见。16/16商笈品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未缃建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般钺都很长。正是由于商品房预售合同的这种澍特殊性，有的人将

3、商品房预售合同称之为锦房屋的期货买卖合同。作者认为，将商品涵房预售合同称之为期货买卖合同是错误的邢，是对期货买卖合同的一种误解。所谓期き货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券贶的种类和数量、交货期限和地点等的合同殁，通常采用“标准合同”形式。期货买卖榜合同具有如下主要特征：1、期货买卖的晶标的物的价格不是当事人事先约定的，而赐是在期货交易所通过公开竞价的方式而确峡定的；2、期货买卖的标的是合同本身，湾而不是期货买卖合同中所约定的货物；3北、期货买卖的主要目的是为了套期保值和谙价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割ぅ的：

4、4、期货买卖的商品必须具备数量大骇、价格波动大、便于储存、易于标准化等饕条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在膣商品房预售合同中，第一，商品房的价格｛是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商处品房预售合同的标的物是商品房，而不是枰合同本身；第三，商品房预售合同的目的防在于获取房屋，不具有套期保值和价格发觏现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有昧标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋16/16不是期货交易的商品，不能用于期货交易皲。可见，商品房预售合同与期货买卖合同Х是有很大区别的，商品房预售合同不是期基货买卖合同。明确商品

5、房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合阆同进行变相的期货交易，以维护房地产市±场交易秩序。也有人认为商品房的预售韭是商品房的预约交易行为，商品房预售合贺同即商品房交易预约合同。在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根莜据订立合同是否有事先约定的关系来划分驰的。预约合同是当事人约定将来订立一定ㄣ合同的合同，简称预约；本合同是为了履犸行预约合同而订立的合同。预约合同与本仟合同具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预经合同当事人的义务是订立本蝾合同，所以，当事人一方只能请求对方订桄立合同，而不能依预约的本合同内容请求肠对方履行。作者认为，因为商品房预售合同在成立之

6、时，房屋并不存在或尚未建成≡，所以带有“预售”的字样，但商品房预茱售合同绝不是预约合同。因为：在商品房⑦预售合同中，预售方与预购方关于房屋的距座落与面积、价款的交付方式与期限、房谝屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等о都有明确的规定，双方无须将来另行订立魃一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预峙售合同的规定直接履行，并办理房屋产权碗过户登记手续，达到双方的交易目的。当癍然，作者并不否定在商品房销售过程中，谄双方当事人不能订立预约合同，而只是想ㄤ明确商品房预售合同本身不是预约合同。棠16/16因此，商品房预售与成品房买卖相比具娑有特殊的法律性质与特点。1、商品房预贳售是一种附期限的交易行为。即

7、商品房买围卖双方在预售合同中约定了一个期限，并绺把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务≠发生法律效力或失去效力的根据。也就是褚就，预售的商品房及房屋所有权不是在交彝易成立时转移的，而是在预售合同约定的が将来某个日期。为此，很多人把商品房的坠预售称为房屋的期货交易，以区别于现房漆买卖。但是，作者认为，商品房的预售与期货交易是有区别的。在预售商品房中，禽商品房虽尚未建成，但房屋的数量、规格朦、质量标准、价格及交付时间都已在预