谦卑以对“沙漠之夜”.DOC

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1、沙漠中的夜晚，寒冷但却短暂。　　火爆了十年的房地产业终于遭遇了一个沉沉的“拐点”，但是阳光100置业集团总裁易小迪认为这不是“漫长的冬季”，只是一个“沙漠之夜”而已。一年左右，房地产企业将在2009年下半年以后迎来下一个健康发展周期。　　当然，他不会傻到在同一棵树下等第二只兔子。此时，经历过产业的低潮与困境的经验就尤显珍贵。易小迪经历过海南、北海土地泡沫破灭之痛，早已认识到了把鸡蛋放在同一个篮子的危险。较早开始的全国差异化、互补性的布局，在寒冬之际终于发挥了保护作用。产业寒冬只是“沙漠之夜”市场的变化总是在大多数人的

2、预料之外。就在人们以为2008年还将是房地产继续火爆的一年时，突然迎来了市场的紧缩与“拐点”。这也是多年来中国政府宏观调控想要达到而未能如愿的效果：房价的上涨得到了遏制，甚至转而下降。　　这次市场转向还有两个始料不及的结果：一是紧缩影响是全国范围内的，打破了以往区域性市场的特征；二是受影响最大的是行业大企业，而非仅是中小企业。　　但同时我们也看到这次市场调整的方式是理性的，房价并没有普遍暴跌，而只是趋于稳定。市场购买力还很强大，消费总量基本稳定在一定水平，而且与股市最大的不同是房价的适度下调还有很强大的市场承接量。　

3、　对这次市场调整的走势有许多不同的判断，那么到底这次调整会让行业迎来一个“漫长的冬季”？还是仅仅是太阳下山短暂寒冷的“沙漠之夜”？　　我们有理由相信一个乐观的判断，因为：　　1.这次房价的回调首先源于金融政策的收紧，而非市场购买力的萎缩。由于购房个贷与房企开发贷双重收紧，导致许多企业自身资金链紧张而引发了房价打折与促销。而且价格回调也是理性的；　　2.市场紧缩与购买观望更多源自于舆论导向，而非购买力的绝对下降。全国性购房市场还是以刚性需求为主，所以房价下调到一定幅度就能引起市场抢购风潮；　　3.虽然目前国际国内的形势

4、充满了不确定性，但是中国经济保持较高增长速度以及CPI指数上升是可以确定的，中国城市化进程也是不可逆转的。因此房价的长期看涨以及居民对住房的旺盛需求是可以确定的。　　我们相信这次市场调整是对过去三年来过快、过热发展的一次理性回调，调整期应在一年左右，房地产企业将在2009年下半年以后迎来下一个健康发展周期。　　但是我们能在同一棵树下等第二只兔子吗？冬天里反思“过热”市场　　房地产在经过了十年繁荣与高速发展之后，企业规模与实力都得到迅速壮大，但也带来了相当多的负面因素。这次突如其来的“寒流”尽管让房地产行业本身受到一些

5、挫折，但同时也有许多积极的影响。比如因“暴利”而入市的非专业公司开始知难而退，地价的下跌为今后几年房地产市场发展奠定了良好的基础，以及各级政府对房地产政策的积极转变等。　　这一系列变化对行业发展有如下几点启示：　　1.大企业不一定是安全的，尤其是盲目追求规模扩张是有风险的。尽管房地产行业中有因高速扩张而导致失败的教训，但2005年以后由于市场的刺激(包括资本市场的诱惑)，大多数房地产企业都制定了雄心勃勃的增长计划，而面临市场增长的突然减缓甚至停止以后，大多出现了资金链的紧张与销售困难，不得不低价抛盘求生存，结果适得其

6、反，有的甚至会出现被兼并的危机。房地产企业发展离不开产品的竞争力与性价比，如果只注重市场投机就会远离客户，远离需求，危险迟早会发生。　　2.土地储备不是稳赚的生意，而是髙风险投资的生意。中国房地产企业发展中，土地一直是一个制约条件，因此加大土地储备一直是企业寻求连续发展的条件。但近三年来许多企业土地储备动机是“增值”而非开发，导致一个又一个新“地王”的出现。而进入2008年后，地价下跌远远超过了房价，这不仅是房企资金紧张的结果，更是大家对土地价值的反思。地价的理性回归将更加有利于房地产行业今后中长期健康的发展。　　3

7、.市场供求关系将发生本质的转变。由过去长期的供不应求到今后的供求平衡与供大于求。企业之间的品牌竞争、产品竞争会逐渐激烈。长期供不应求的市场导致许多企业重视扩大规模，而不重视客户与销售。在市场突然紧缩时大多感到措手不及，定位不准确，产品无特色，除了“降价”之外别无他法。　　4.在今后相对充分的市场竞争环境下，房地产企业会产生新的分化、重组，过去的“大”企业不一定是今后的“好”企业。　　冬天固然寒冷，然而也促使我们冷静思考之前“过热”的市场，我们现在需要的不是去怀念过往的美好，而是要转变思路，如何熬过这个寒冬：　1.走“

8、专业化”道路的房企会有更强的竞争力。比如专注商业地产、旅游地产、城市综合体开发等企业会形成各自的核心竞争力；　　2.走细分市场或区域市场企业有很大的生存空间。将来会有更多企业只专注于一类产品开发或者某一个区域市场开发，深耕细作，这类企业会越来越多；　　3.走特色化产品开发之路。针对某一个特定客户群而形成的特色产品，由于有良好的性价比以及强大的品