[物业管理]浅谈物业管理纠纷的若干法律问题

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1、[物业管理]浅谈物业管理纠纷的若干法律问题浅谈物业管理纠纷的若干法律问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人、使用人与物业的受托管理人之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上莼升、新类型案件多的特点。而物业管理规汛范性文件方面，除了建设部发布的《城市鳎新建住宅小区管理办法》和国家计委、建姑设部发布的《城市住宅小区物业管理

2、服务矩收费暂行办法》这两份部门规章外，我国濞尚无统一的或专门调整物业管理行为的法返律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法灾律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主悛要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上橙和程序上应注意的问题，以及值得探讨的炷问题略陈管见。一、物业管理纠纷的幺主要特点。物业管理纠纷是随着房地⊥产开发商加强售后服务及物业管理行业的鬲出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与醌18/18一般的纠纷有着不同的特点。1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较谓大。1990年以来，特别是199籽2年以后，全国各地的房地产业异军突起鬃，海南的房地产更是超常规发展，形成了鼢不

3、同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦，各类住宅小区、商庐厦在收取物业管理费用、提供管理服务方萄面的做法不尽一致，业主与物业管理者之醣间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范菟，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房历产、物价等管理部门的投诉大量增加，在笊有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后釉，当事人转而向法院起诉。以海口市新华沂区法院为例，该院于1995年开始受理峰物业管理纠纷案5件，至1996年上升顽为20件，这两年来因物业管理而产生的赊各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。2.因物业管理产生纠纷的案件

4、类型多，且多是新类型的牺案件。物业管理纠纷是物业管理过程哟中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所样受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时垲物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发掬展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠旄纷。主要有：物业管理者向业主或使用人艚追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠需18/18纷数量较多；业主或使用人要求物业管理ざ者承担停水、停电、停气或其他行为的侵饴权赔偿纠纷；房地产开发商与物业管理公退司的物业管理承包合同纠纷；房地产开发犒商与物业管理公司之间的物业委托管理纠睥纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在犄提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；业主

5、或管委会选聘、解聘物蜕业管理公司产生的纠纷；业主诉房产管理旌部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉撸及到民法关系中合同之债、侵权行为所生蓁之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行畿政行为是否合法。如海口市顺发新村小区搽的部分业主因认为在没有召开业主大会、量业主选票未过半数的情况下，海口市房产饶管理局批复同意成立管委会属违法行政，わ侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政杌侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物弱业管理引起的行政诉讼案。3.物业管入理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。物业管理杳纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类异案件的主体，既有我国公民、法人

6、和其他电组织，又有外国公民、外国企业、港澳台擀同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开虔发商或行政管理部门。既可能涉及业主与奕使用人的关系、业主或使用人与物业管理挚公司的物业管理服务合同关系、侵权关系歉，又可能涉及到房地产开发商与物业管理18/18公司的关系、管委会与物业管理公司的关ベ系，业主、管委会或物业管理公司与房产拓管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属诮新类型的案件，在审判实践中又无现成的嗖依据，《中华人民共和国民法通则》等法嘶律中无专门调整物业管理的规定，只能依桦据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理

7、，而有韫关规章的规定又不详尽或明确，给正确处な理该类纠纷带来一定的难度。二、审撕理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。豺物业管理纠纷的管辖问题。确定物业ガ管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此尸类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题浴，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行料政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法阀院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目闺前当事人一般都在物业所在地的法院起诉从，并把物业所在地作为业主或使用人的住蜣所地，而有些受诉法院也未分清物业管理ィ纠纷的不同类型而予以受理