蓝岳学府营销方案

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1、蓝岳学府--营销策划方案13第一章产品概述3第二章市经济形势分析3第三章项目SWOT分析6第四章市场定位7第五章项目定位8第六章定价原则9第七章推广计划10第八章促销策略12第九章风险预测及对策1313第一章产品概述城区：清河区地址：淮安市清河区北京北路99号装修情况：毛坯售楼地址：淮安市清河区北京北路99号容积率：3.80绿化率：30%开发商：江苏蓝岳淮安置业有限公司建筑类型：板楼物业类别：普通住宅,商铺开盘时间：2011年10月入住时间：待定交通状况：6、8、12、26、28、32路项目介绍：蓝岳学府位于淮安市清河区北京北路99号，运用现

2、代经典建筑立面，优质建材，配以智能化管理系统，用最真诚的建筑方式构筑淮安居民关于生活的梦想。生活在这里，恣意的品茶，消磨时光，感受那份悠远的恬静和惬意、优质的品质生活。第二章市经济形势分析根据本案区域慨况、居民住房水平及购买力分析以及房地产市场发展现状，对目前市经济形势进行系统分析：一、区域慨况：1、人口：淮安市人口总数373.17万。2、苏北中心城市，辐射区域广二、居民住房水平及购买力分析：住房水平：淮安市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。储蓄：据统计，2010年城乡居民储蓄存

3、款余额由2008的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。13工资水平：据统计，2010年在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明，居民的实际购买力与日俱增。三、房地产市场发展现状：1、部分在售住宅物业现状分析A、物业供给分析1)各档次价位物业供给分析价位（元/㎡）400～799800～900901～11001101以上楼盘个数9313比例（%）56.2518.756.2518.752）据上述统计显示，占56.25%在售物业价格定

4、位在800元/M2以下，另有信息统计，个别楼盘甚至以380元/M2成本价招揽客户，占据半数楼盘均以低价入市，导致市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。3）价位在800—900元/M2的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不同价格提升在150—200/M2不等，由此又可推断出目前民购房的最关键因素在于价格及地段。B、影响住宅物业销售状况因素分析：1)市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。2)从市民热衷于对中心区商

5、业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。C、住宅物业需求状况分析：1)房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。2)少部分市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起

6、到较好的宣传作用。3、各类档次住宅物业综合素质分析：1)价格在400—799元/M2的住宅物业综合素质分析：13该类住宅在占据了半数以上的供应量，大多数开发商往往不依赖住宅获取利润，利润空间在配套的商业门面中体现，因此除各项配套设施较齐备，则价格处于区间上限，反之则处于下限。由此现象可知，在界定了价格的客户心目中仍然处于原始的“地段论”（同时也应证了前面分析的结果）。2)价格在800--900元/M2的住宅物业综合素质分析：该类住宅物业一般处于闹市区，市政生活用商业配套齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，仅部分楼盘自身有少量配套，但综合素质较

7、差。四、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析：1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁华地段。A、原因分析：1）首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。B、应对策略：消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，创造地段优势及升值潜力。2、户型倾向：购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型的功能实用性去选择。A、原因分析：1）房价偏低，总价相对较低，购房者能承受的房价相

8、对高些，因此可选择较大户型。2）购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型的供应量超出了市场容量便会造成滞销。3