土地评估、估计相关名词解释、计算公式、需要收集的资料

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1、土地评估相关名词解释土地价格:是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土

2、地使用权价格。估价期日：指估价结果对应的日期。基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价：是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。容积率：是指一宗地的建筑面积与用地面积的比率。投资强度：是指单位土地面积的投资额度。收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以

3、此估算待估土地价格的方法。市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。基准地价系数

4、修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。土地还原率：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。农用地分等定级：在特定的用途下，对农用地质量特别是耕地质量进行评定和等级划分。农用地基准地价：是指县（市）政府根据需要，针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。农用地价格：是指在正常

5、条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。征地区片综合地价：是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准。区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上物和青苗补偿费。城镇基准地价、农用地价格、征地区片综合地价三者之间的关系：农用地价格通过加乘社会负担费等系数，可以转化为区片地价。区片地价作为征地的基础地

6、价，加上开发成本、相关税费，级差地价等因素可以测算城镇基准地价。国土资源：是国家主权管辖范围内全部自然资源的总称。它主要包括土地资源、矿产资源、海洋资源、水资源、气候资源、生物资源、自然景观资源等。矿产资源：是指能用于生产和生活的，由地质作用形成的，蕴藏在地壳中的，呈固态、液态或气态的各种矿物。包括煤、石油、天然气、地热等能源矿产，铁矿、铜矿、锌矿、金矿等金属矿产，硫铁矿、石膏、石灰岩等非金属矿产，地下水、矿泉水等水气矿产。用作普通建材的砂、石、砖瓦粘土也是矿产资源。耕地：是指种植农作物的土地，包括熟地、新

7、开发整理复垦地、休闲地、歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地还包括南方宽小于1米，北方宽小于2米的沟、渠、路和田埂。耕地保护：是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的数量和质量进行的保护。基本农田:是指根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地的预测，根据土地利用总体规划而确定的长期不得占用的耕地。应该说，基本农田是为了满足一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求而必须确保的耕地最低需求量。　基本农田

8、保护区：是指为对基本农田实行特殊保护，依据土地利用总体规划和依照法定程序确定保护区域。土地用途管制：是指国家为了保护土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地。土地整理：是指在一定区域内依据土地利用总体规划与有关专项规划，对田、水、路、渠、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构