未登记不动产抵押合同的效力辩析

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1、律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！未登记不动产抵押合同的效力辩析提问：你好，请问未登记不动产抵押合同的效力辩析？西藏律师解答：[裁判要旨]《担保法》第四十一条规定，当事人以不动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。未登记的不动产抵押合同应按未生效合同对待和处理，因抵押合同未生效而产生的民事责任是损害赔偿责任，当事人应按过错大小担责。抵押人承担赔偿责任的诉讼时效应从主债务履行期间届满之日起计算，适用二年的诉讼时效期间。[案情]原告(上诉人)：中国某某银行股份有限公司某某支行(以下简称工行某某支行)。被告(上诉人)：许某某，女，1956年9

2、月1日出生，汉族，居民。被告(上诉人)：张某某，男，1954年8月25日出生，汉族，居民。1998年8月27日，被告张某某自有的址在某某县绥安镇石砫尾西xx号房屋为被告许某某借款作抵押担保，原告工行某某支行与被告许某某、张某某签订浦房抵字(98)第370号《房地产抵押贷款合同》，合同约定：借款50000元，借款用途是建房，月利率为6%，借款期限37个月，即从1998年8月至2001年9月止，合同签订后双方办理了抵押物登记，但该笔贷款未发放。1998年8月31日，原告工行某某支行又与被告许某某、张某某再次签订98年工银浦房字第0165号《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》，合

3、同约定：借款用途购房，月利率5.925‰，借款期限五年，即从1998年8月31日起至2003年8月30日止，并以上述张某某址在某某县绥安石砫尾西42号房屋作抵押担保。但未重新办理抵押物登记手续。合同签订后，原告工行某某支行于1998年8月31日支付给被告许某某借款人民币50000元。借款后，被告许某某分别在1999年6月16日还本金5000元和2004年11月10日还本金1100元，合计人民币6100元。并于1998年9月21日至2003年9月27日33次偿还借款利息合计人民币11169.18元。借款期满后，被告许某某未按合同约定归还借款本息，截至2006年10月31日尚欠借款本金4

4、3900元、利息11665.70元，本息合计人民币55069.70元。审理中经委托笔迹鉴定，福建正泰司法鉴定中心对原告工行某某支行2003年5月1日发出的“贷款催收通知书”、2004年12月28日“贷款催收通知书回执”所作的鉴定结论为：两份材料所作纸张成份相同，样品化学结构相同，书写时间相同。由此认定原告工行某某支行，自被告许某某借款之日起至借款期满期间，仅在2003年5月1日对被告许某某、张某某进行催讨。律伴让法律服务更便捷！律伴网（www.lvban365.net）律伴让法律服务更便捷！原告工行某某支行诉称：1998年8月31日被告许某某由被告张某某提供房产抵押担保向原告借款人民

5、币50000元，期满后截至2006年10月31日尚欠原告借款本金43900元，欠息11665.70元。请求判令被告归还借款本金43900元及利息11665.70元，并依法拍卖、变卖抵押物优先受偿。被告许某某、张某某辩称：1、原告主张主债权已超过诉讼时效。2、本案借款没有设定抵押，抵押人承担赔偿责任的诉讼时效也超过了法定诉讼时效。原告要求拍卖、变卖抵押物并主张优先受偿权不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。福建省某某县人民法院认为：原、被告于1998年8月27日签订并办理抵押登记的浦房抵字(98)第370号《房地产抵押贷款合同》没有实际履行。而同月31日原告与被告许某某签订98年工银浦

6、房字0165号《个人住房借款合同》，系双方的意思表示真实，订立程序合法，依法应确认该借款合同有效。原告与被告张某某虽签订98年工银浦房字0165号《个人住房借款抵押合同》，但因没有办理抵押物登记而未发生法律效力，双方对抵押合同不具备生效要件而产生合同未生效的后果，都有过错，但主要过错在原告，双方依法应按按过错大小承担从合同未生效的法律责任。根据福建正泰司法鉴定中心所作的鉴定结论可以确认：原告工行某某支行自被告许某某借款之日起至借款期满期间，仅在2003年5月1日对借款人被告许某某、张某某进行催讨。本案债权最后的履行日期是2003年8月30日，原告起诉的时间是2006年12月19日，已

7、超过了二年，因此本案主债务已超过法定的诉讼时效期间，依法不受法律保护。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第四十一条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解释》第七条之规定，作出如下判决：1、被告张某某应对原告许某某借款本金43900元及利息11169.70元，本息合计人民币55069.70元不能偿还部分承担20%的赔偿责任(利息计至2006年10月31日止)。2、驳回原告工行某某支行的其他诉讼请求。宣判