武汉2008年xx区市场分析报告 (3)

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1、武汉2008年xx区市场分析报告一、xx区分析　　1.南湖新城简介　　南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，总面积13.1平方公里。目前，南湖地区还由665公顷土地可供开发，可新增21万人，加上现状10万人，南湖新城31万人。届时，人均建筑面积将达到30平方米，人均公共绿地由现在的1.2平方增加到8.2平方米。　　2.交通规划　　新城交通的主要道路分别是：5条南北向道路机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路;6条东西向道路机场北路、机场二路、机场三路、机场四

2、路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽为主，公汽站点间距到200米左右，减少居民步行距离。预留轨道交通站点位置，并与公汽交通站点结合，便于转乘。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。　　特点：设立滨水区专用步行道和自行车道，体现了小区规划以人为本的理念。注重绿化更衬托南湖延湖美境的整体效果，串接绿化和公共空间、滨湖空间，让人们在步行范围内生活。未来轻轨交通的方便快捷，可缓解陆路交通的压力。该片区交通、配套等基础设施现已基本完善，是四个规划新城中最成熟的社区

3、。大量开发商的入驻、规划政策的导向以及社区内的成熟配套吸引众多中、高档消费者来此购房，此片区的发展还有很大空间。　　3.公共服务设施　　商业及公建配套按四级分布，包括城市商厦次中心、居住中心区、居住小区、居住组团公建。居住区有4个特色服务中心。文化服务中心位于宝安花园内;体育服务中心位于武梁路与机场路交叉口，与武汉理工大学体育场遥相呼应;医疗服务中心位于人工渠两侧;综合服务中心位于武武梁路和石牌岭路交叉口，形成商业、文化、娱乐、体育和医疗服务功能齐全设施晚上的服务中心。南湖通过水上公园、中心公园向西延伸至核心区。新增

4、12所幼儿园、17所小学、7所中学，满足了教育配套要求。突出的市民中心成为连接居住区、公园和大学校园的枢纽。　　4.生态建设　　规划的居住山区公园与区域性的绿化相连，在街区范围内可形成临近居民的游戏场和都市村庄公园;在区域内恢复水道，强化人工渠，使之成为怡人的小溪。南湖沿线住宅由低到高，南湖沿线住宅由低到高逐级提升高度，使得多人可以观湖;沿东西向渠道两侧布置低层别墅类住宅，创造优雅的环境。按南湖新城的规划，湖水将直接流入新城核心区，这里将建成让更多居民都能观景的滨湖绿地。这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续

5、性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。都市景园式学校，大学园区形成中部低四周高的布局，并在中心大规模公共绿带上，创建园景特色鲜明的都市景园式学校。大学新校园、中心绿化与中心公园连成一体，并向北扩展将绿带引入校园旧区，形成景观体系。 　　二、xx区房地产市场分析　　1、区域地理概述　　南湖新城是武昌近年来重点发展的大型居住组团，是武昌规模最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道

6、，总面积1310公顷。目前，南湖地区还有65公顷土地可供开发，可新增21万人，那么南湖新城将31万人。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的规划结构，并设文化服务，体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网，形成通畅，便利的交通，并将南湖水引入新城。珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。　　2.南湖板块的历史与现状　　历史：　　1)南湖板块的成型得益于南湖机场的迁出，1992年3月，武昌区政府将机场搬迁后产生的4000亩土地出售给深圳宝安集团，购入成本价9.5万元/亩，总地价不足4亿元。2

7、)98年福利分房政策结束后，武汉房地产市场迎来战略发展期，南湖花园城定位与汉口的百步亭、常青花园相类似，以大规模开发低价位商品住宅为特征。　3)南湖花园城建设迅速展开，4000亩土地在迅速升值的同时，也让宝安集团承担着巨额利息及各项开发费用，而开发能力及市场容量也让其不能单独吞下这块巨大的蛋糕，宝安集团在大规模开发住址项目的同时，也采用转让及共同开发的方式降低持地成本.　　4)2000年6月，宝安集团将南湖花园城南侧地块777亩土地转让给武汉美洲房地产开发有限公司，转让价格21.8万元/亩，获得转让金1.69386亿

8、元。在2003年转让价格已经超过70万元/亩。　　5)至此，南湖花园城内的土地开发基本都采用宝安集团合作开发或者土地转让的形式进行，其土地交易价格基本与市场挂牌成交价格相持平。　　现状：　　1)目前南湖花园城内几乎没有可开发土地。　　2)南湖花园城持续保持其中低层次居住板块的形象，近几年板块内土地及房地产开发项目持续低价位运行，区域价值没有得到