华联宾馆及周边改造项目商业计划书正文原版54577121.doc

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1、华联宾馆及周边改造项目商业计划书(华联宾馆及周边改造地块项目)·23·华联宾馆及周边改造项目第一章总论一、项目概述（一）项目名称：华联宾馆及周边改造项目（二）项目性质：住宅、公建式公寓及配套公建（三）发展商：大连曼城鸿基房地产开发有限公司法定代表人：唐珍注册地址：大连市中山区五五路35号402注册资本：1000万元整企业性质：有限责任（四）建设用地位置：位于中山区民主广场区域，中山区新生街-竹青街-文林街-修竹街的围合区域，以“华联宾馆及周边改造项目”为原点，步行5分钟为半径画一个圆，流线型贯穿天津街商业区、中山

2、广场、人民路商务区、港湾桥、大连东港商务区等城市命脉。（五）建设规模、用地面积项目单位数值备注规划总用地M211100总建筑面积M2124200其中住宅建筑面积M274270地下车库面积25800公建建筑面积M224130地下车库面积M225800可建916个车库建筑密度%52.9绿地率%25核定容积率/8.86“华联宾馆及周边地块改造”项目，占地面积11100平方米，规划建筑面积124200平方米，其中住宅及居住式公寓规划建筑面积74270平方米，公建规划建筑面积24130平方米，地下三层车库建筑面积25800

3、平方米。该项目建筑密度为52.9％，绿地率为25％，容积率为8.86。（六）项目总投资：137489万元（七）建设资金来源：本次项目建设所需资金约137489万元，需要过桥融资约60000万元（八）融资偿还方案：将由大连曼城房地产开发有限公司作为所有人通过华联宾馆的拆迁获得拆迁补偿款约39000万元，项目取得销售许可证后完全可通过外部银行贷款解决，其他差额部分及相应利息通过前期预售销售房款解决。（九）项目开发经营期：1、项目建设期：本项目将于2011年11月开工，2014年6月竣工交付使用。2、项目销售期：本项目

4、销售期自2012年4月1日开始至2014年3月31日结束，共24月。·23·华联宾馆及周边改造项目二、发展商情况大连曼城房地产开发有限公司成立于2003年7月3日，注册资金人民币1000万元，是以从事商业和民用房地产开发为主导的企业。现有员工37人，其中31人拥有专科以上学历。年均开发销售面积约15万平米。为了顺应新项目发展的需要，2011年1月11日成立了大连曼城鸿基房地产开发有限公司。曼城地产经过多年的励精图治，日臻成熟，机构健全、管理规范，拥有一支高素质的员工队伍，形成了独具特色的企业文化，使公司具有极强的

5、凝聚力、亲和力及创造力。公司通过现有项目的运作及未来的发展，拥有土地储备约100万平米左右，蕴藏着极大的发展潜力，展示出广阔的发展前景。三、项目商业计划书编制说明与依据（一）《房地产开发项目经济评价方法》（二）《投资项目可行性研究指南》（三）辽宁省建筑工程预算定额、投资概算指标及有关费用标准（四）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（五）大连市有关部门为该项目下达的各种批复文件（六）大连市城市总体规划（七）建设单位提供的有关资料（八）编写人员收集的相关资料（九）委托方提供的其他材料。第二章宏观市场经济分析一、

6、宏观市场分析·23·华联宾馆及周边改造项目中央实施振兴东北老工业基地的战略方针，明确提出要把大连建设成为东北亚国际航运中心，借此契机，大连在振兴老工业基地、建设东北亚国际航运中心的过程中锁定“一中心四基地”。构筑“一个中心”——东北亚重要的国际航运中心，建成“四个基地”——双岛湾石化产业基地、旅顺南路电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地和造船基地，构筑新型工业体系，基本实现农业现代化，全面提升第三产业和城市综合服务功能，实现比较充分就业，推进经济、社会全面协调快速发展，较大幅度提高人民群众收入水平。力争通过

7、“十二五”的努力，率先实现大连老工业基地的振兴。根据《大连城市发展规划》要求，大连市城镇体系规划为中心城市、次中心城市、小城市、重点镇、建制镇五级结构体系，城市化水平达到85%。城市组团方面：按照“西拓北进”的思路，西拓至旅顺、北进至金州，构成“两城”（即主城区和新市区）的空间格局。规划大连市将形成由一个中心城市（主城区和新市区）、三个次中心城市（庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城）以及小城市、城镇沿两条轴线（一条为渤海沿岸的哈大铁路和沈大高速公路、一条为黄海沿岸的大丹高速公路）构成“两城三星”的“V”形放射状

8、组团式空间格局。人口发展规划和用地规模方面：至2020年，市域人口规模达到800万人，并通过环境容量确定人口发展合理的终极规模为1,000万人，中心城市的建设用地规模为555平方公里。随着城市旧区改造步伐的加快，中心城区内土地供应速度明显放慢，尤其是东起海港、西至黑石礁，沿城市交通大动脉人民路—中山路两侧的城市中心带上，成规模的土地更是凤毛麟角，少之又少。同时，国土规划部