房地产投资项目可行性研究报告提纲

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1、房地产投资项目可行性研究报告提纲第一部分项目概况一、项目背景二、项目投资者背景1．以往开发项目概况2．项目资金概况3．公司组织结构4．项目合作方式与性质三、项目基本内容1．项目选址及周边环境1.1项目土地性质：地理位置、地质地貌状况、土地面积及其红线图、七通一平现状1.2项目用地周边环境：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况1.3地块交通条件：地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划、项目对外水、陆、空交通状况、地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状2．市政配套设施情况：

2、购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响3．土地利用现状4．项目土地SWOT分析5．建设用地规划指标6．项目拟建规模与标准四、报告编制依据14第二部分项目投资环境一、当地总体社会经济情况：国内生产总值、房地产所占比例及数量、国家宏观金融政策（货币政策、利率、房地产按揭政策）、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、商品零售价格指数（居民消费价格指数、商品住宅价格指数）二、当地政府经济政策1.土地使用制度2.金

3、融与税收政策3.政府鼓励投资政策4.房地产开发制度与政策：政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划三、城市市政基础设施四、居民住宅形态及比重、第三部分市场研究（请详细参考市场定位研究）一、本地土地市场二、本地写字楼市场特点分析1.房地产市场供求现状及未来估计2.市场购买力的分布状况3.市场板块的划分及其差异4.市场价格水平及其走势分析三、客户构成及购买实态分析：写字楼投资购买客户心态分析四、同类典型写字楼的分布及

4、其现状五、项目附近周边地区竞争性楼盘情况1．楼盘特征2．营销方式141．销售进度与售价（重点）二、竞争对手的状况三、项目定位：1、市场定位（区域定位、主力客户群定位）2、功能定位3、建筑风格定位第四部分项目规划方案及建设条件一、规划方案构想二、市政建设条件三、建筑与环境设计四、结构与设备第五部分建设方式与进度安排一、工程发包方式二、施工组织总设计三、建设进度安排与资金投放四、物料供应及价格变化第六部分投资估算与资金筹措一、估算数据依据二、项目总投资估算1.土地费用1.1土地出让金（地价）1.2与取得土地有关费

5、用：征地管理费、测绘费、重点项目建设费1.3拆迁安置补偿费：征用农地补偿费、土地及附着物补偿费、耕地占用费、搬家费、拆迁工程费、拆迁管理费、临迁房、有关税费141.4土地利息1.前期工程费2.1可行性研究费2.2规划设计及管理费2.3工程设计费2.4勘察设计费2.5申领施工许可证费2.6工程招标管理费2.7三通一平费2.8报建费2.9质安费2.建筑安装工程费3.1建筑工程费：住宅、商业、办公、其它3.2安装工程费：机电设备工程、给排水工程、电视电话网络工程3.基础设施配套费4.1道路工程费4.2排水管道工程费

6、4.3供水工程费4.4供电工程费4.5绿化工程费4.6煤气工程费4.7电信工程费4.公建配套费5.1居委办公用房5.2变电站5.3垃圾站5.4文体活动场所5.5停车场145.6学校(幼儿园)5.7其它配套工程费1.开发期税费6.1投资方向调节税6.2竣工档案保证金6.3报建费6.4工程质安费6.5水网电网费6.6配套设施建设费6.7消防、环保、公安部门收费2.管理费3.财务费用8.1借款、债券利息8.2手续费4.不可预见费5.销售费用10.1宣传推广、中介代理10.2销售税费：营业税、教育费附加、教育专项基金

7、、城市维护建设税、土地增值税、房地产交易税费、契税、企业所得税第七部分销售估算与项目现金流测算一、项目销售收入估算1.销售单价，考虑：1.1整体市场环境分析推断市场价格走势1.2消费者对项目销售价格预期1.3周边竞争楼盘价格评估推断项目销售价格2.项目总销售收入14二、损益表三、现金流量表1.全部投资现金流量表2.自有资金现金流量表第八部分项目经济评价一、静态盈利分析1.利润总额2.全部投资利润率3.自有资金利润率二、动态盈利分析1.净现值（NPV）2.内部收益率（IRR）三、项目不确定分析1.盈亏平衡分析2

8、.敏感性分析2.1单因素敏感性分析：开发成本、销售单价、开发工期、建筑面积、项目销售期间2.2多因素敏感性分析3.概率分析（实际应用取决于历史数据的积累）4.投资风险分析及其规避方式提示四、项目多方案比较五、最优方案确定附表（相关数据根据项目具体情况各异）：14表一：项目主要技术经济指标序号项目名称取费标准数量单位1项目容积率%2项目占地面积平方米3绿化面积平方米4项目建筑面积平方米5项目贷款利率%