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1、物业设备设施管理www.chinaqking.com期刊门户-中国期刊网2009-2-17来源:《黑龙江科技信息》2008年10月下文/付春东[导读]摘要：物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的重要组成部分，也是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。（大庆府民物业管理有限公司人力资源部，黑龙江大庆163311）摘要：物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的重要组成部分，也是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。关键词：物业公司；物业设施设备；管理1 物业设施管理发展背景所谓物
2、业设施管理(FM,FacilityMan-agement),按照国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义,是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作,它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来,是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。物业设施管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末,七十年代初的能源危机,使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代,建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展,促进了
3、建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市(HARTFORD)标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成,智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化,组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高,室内空气质量问题(IAQ,In-doorAirQuestion)和环保问题越来越被人们所重视,对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之,在当今追求便利、舒适、经济的时代,物业设施管理应运而生。是社会发展的必然趋势。2 物业设施管理的内容物业设施管理的内容比较广泛,且渗透面广,其中心内容就是:一方面,通过对建筑设施的管
4、理,延长设备设施的使用年限,确保其功能的正常发挥,节约能源,降低成本及运行费用;另一方面,应用各种高新技术,向客户提供各种高效增值服务,使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象,增加公司收益,并使建筑物保值增值。其服务对象是人,管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物,物业设施管理内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统(BAS)设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理;小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过
5、对这些设施的有序有效管理,为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理;公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统(OAS)设施管理;信息自动化系统(CAS)设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。通过对这些众多系统的设施管理,实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作,为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质,为客户提高办公效率和办公质量创造条件。3物业设备设施管理的特点物业设备设
6、施是附属于房屋建筑的各类设备设施的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步,物业设备的种类日益增多,新型产品纷纷涌现,不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高,也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外,一般还具有以下特点:a.设备设施管理受到的约束较多,具有明显的限制性。设备设施管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行,创造性较低,且工作不能超越特定的环境条件。b.设
7、备设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统,如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏,而且各类问题的发生无固定性和规律性,因此物业设备设施管理,不仅要保证技术性能的安全发挥,还要及时发现隐患,避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限,提高设备的使用效益。c.物业设备设施的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样,使用频率高,需要不断进行日常维护和故障维修,这类工程项
