我国房价居高不下的成因及其对策.doc

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1、我国房价居高不下的成因及其对策　　北京首开集团是北京市属国有大型房地产企业集团，在贯彻落实党中央、国务院关于深化国有企业改革，调整国有经济布局的大背景下，经北京市国资委主导，由北京城市开发集团、北京天鸿集团合并重组而成，2005年12月10日首开集团公司挂牌成立。北京城市开发集团、北京天鸿集团是始建于上世纪1980年代初期，已有20多年历史的国有大型房地产企业，从承建统建房开始到城市危房改造，再到商品房开发，亲历了北京市房地产业从无到有、从小到大的全部发展过程，共建成各类住房3500多万平米，为北京市的建设与发展、为改善市民住房条件作出了巨大贡献。若按每套住房100平米、

2、每户3口人享有一套住房计算，则北京常住人口中每10人中就有1人住着这两家集团提供的住房。合并重组后的首开集团，延续城开、天鸿的房地产主营业务，继续为房地产业的发展和改善广大市民住房条件再创辉煌。2006年开复工面积将近600万平米，约占北京房地产市场6%的份额。经营地域除北京地区外，还涉足长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区，公司总资产超过500亿人民币。根据2006年初国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合组成的中国房地产TOP10研究组报告，首开集团公司规模名列第一，综合实力排名第四。在最近由北京电视台承办、市民参与评选的“北京影响力十佳

3、企业”评选中，首开集团公司被评为十佳企业之一。　　当前大家都很关心房价问题。我认为房价调而不降，甚至飙升，归根到底，是房地产市场尚未成熟，调控政策预期被负面效应淡化、结构性矛盾和超前消费观念、消费模式等多种因素综合作用的结果。　　　　一、对房地产市场发展的简要回顾及调控前后的政策比较　　　　我国房地产业伴随着经济体制改革的不断深入而发展，呈现出独有的中国特色。城镇住房制度改革是房地产业发展和房地产市场形成、发展的第一推动力。自1988年以来，国家先后出台了4个房改方面的纲领性文件，极大地推动了房地产业的发展，促进了房地产市场的形成与发展。如果说1988年《国务院关于印发在

4、全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号）、1991年6月7日国务院《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号）和1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）三个文件奠定了房地产业发展基础的话，那么1998年7月3日国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），则促进了房地产市场的快速发展。自1998年到2004年，我国房地产业连续6年保持高速增长，统计数据显示，2000年至2004年5年间，北京房地产开发投资对GDP贡献率平均超

5、过30%，成为国民经济的支柱产业。　　为了保持房地产业稳定、健康发展，国家未雨绸缪，自2002年起有针对性地实施宏观调控，调控力度逐渐加大，调控手段由单一逐步转向综合，土地、信贷、税收、规划多管齐下。调控前后政策变化很大，如果说调控前的政策偏向宽松、鼓励的话，调控后的政策则偏向紧缩、抑制，主要表现在以下几个方面：　　　　（一）土地由行政划拨、协议出让改为市场“招拍挂”5　　　　自2002年7月1日起，土地由行政划拨、协议出让改为市场“招拍挂”。以2004年8月31日为界，业内称之为“8·31”大限，大限之前符合划拨、协议转让的土地，准予办理相关手续，不符合条件的一律转为市

6、场招标、拍卖、挂牌，简称“招拍挂”。调控政策的直接作用如下：一是建设用地放量减少。调控前建设用土地是报批制，限制相对较少，只要符合条件，一般都能获准通过。调控后实行投放制，政府视宏观情况控制投放量，投放量逐年减少，北京2005年“招拍挂”土地合计1250万平米，2006年为750万平米，减少了40%。二是开发企业先期投入增加。调控前一般采取边筹资边开发边缴费的滚动开发模式，先期投入相对少。调控后征地费、补偿费、土地出让金一次性交纳，先期开发投入陡增。三是土地价格上涨。调控前协议转让土地，有价格商量余地，调控后土地入市竞拍，地价不仅没有了协商的余地，而且地价往往在竞拍中翻番

7、，2004年北京大兴黄村地块、顺义地块竞拍结果就是例证。　　　　（二）房地产信贷逐步紧缩　　　　房地产企业属于资金密集型企业，资金对于企业的重要性尤其突出。调控前，开发项目自有资金比例仅为25%，企业信贷条件宽松，鼓励住房消费信贷，直至零首付住房贷款。2001年央行颁布195号文，自有资金比例提高到30%，同时取消零首付住房贷款，并限定商贷60%的比例和10年还贷期。2003年央行121号文将开发项目自有资金比例提高到35%，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证四证齐全方能做开发贷款，结构