成都市天玺地产项目物业管理服务方案（终稿）

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1、成都·天玺项目物业管理服务方案109目录第一章“天玺项目”项目基本情况3第二章“天玺项目”项目定位3一、项目特点3二、管理难点和重点3第三章“天玺项目”物业服务理念及模式4一、客户受众分析：4二、物业服务目标51、总体目标52、目标分解……………………………………………………………………5三、服务理念：91、4S满意战略92、服务管理理念：10四、服务具体模式11第四章“天玺项目”物业服务人员安排11一、组织机构设置11二、岗位工作时间建议及岗位设置建议：12二、项目总经理管理职责及各部门职责分工131、项目总经理的管理职责13109第五章物业服务制度目

2、录13一、公众制度13二、服务制度目录13三、作业指导书目录13第六章员工规章制度及绩效考核办法、员工培训计划13第七章物业服务管理方案13一、实施计划13二、物业服务实施方案13（一）交房与商户装修管理服务方案13（二）物业共用部位、商户或使用人自用部位维修服务方案13（三）物业服务区域内共用设施、设备的管理、维修方案13（四）物业服务区域内环境保洁方案13（五）物业服务区域内公共秩序维护服务方案13（六）公司在对项目实施物业服务后，将着重的工作13（七）物业维修和管理的应急措施131、设备、设施故障抢修规程132、紧急处理程序13109第一章“天玺项

3、目”项目基本情况“天玺项目”位于城市地标“九眼桥”附近，该项目集商业，公寓式住宅，地下车场等生活配套建筑为一体，具有很高的投资价值。项目东临莲桂西路，北临一环路，西临顺江路，交通便利，购物方便。天玺“天玺项目”由两栋高度为210米的塔式建筑组成，地上63+2层，地下5层。规划建设净用地面积为9831.82㎡，规划总建筑面积为152369.33㎡，容积率为10.86，绿地率为30.5%。其中住宅建筑面积为106454.34㎡，非住宅建筑面积为363.23㎡，物管用房分区设在地下各层，面积总计约为350㎡，业主活动议事用房30㎡，住宅总户数为1316户。地下

4、车库共914个机动车停车位，1108个非机动车停车位。两栋楼首层均为会所用房，会所服务范围仅面向业主开放，包括咖啡厅、雪茄吧、酒吧、会议室、健身房、儿童娱乐室，会所面积为1400㎡。30层为设备层兼避难层。电梯共计16部，分高低区及消防电梯。109第二章“天玺项目”项目定位天玺项目项目定位为中高档公寓式住宅。物业管理服务应当与之配套，我们理解为：一、项目特点项目定位均为应该为该业态中的精品中高端精品产品；项目地理位置优越；在一环路边，临近九眼桥，顺江路，可观江景，与望江公园隔江相对，江边白鹭群栖，绿树环抱，自然环境优越。周边高端楼群盘众多，如粼江风阁，晶

5、蓝半岛，朝阳名宅等等，更一步衬托出项目的区位价值。项目周边生活配套成熟，有学校，医院，离二环路万达广场不远，从莲桂路向南，距离海椒市菜市场很近，这些都为业主社区生活配套提供便利。二、管理难点和重点如何在确保品质的前提下降低后期管理维护成本，是前期管理中必须考虑的重点。因为项目以精品住宅为销售要素，兼顾私人商业会所，且项目处于一环路与二环路之间，周边长年车流量较大。如何管理好车流，人流，物流是项目品质保障关键。能有效的识别业主需要，设计完善的物业服务产品，为业主生活提供各种便利，从而提高项目的档次，吸引更多的高端客户群体，促进销售和地产品牌建设，是前期物业

6、工作重点。第三章“天玺项目”物业服务理念及模式109一、客户受众分析：1、客户类型及定位业主类型：结合周边房价同类物业档次，定位为都市富裕人士和白领阶层人士。2、服务对象需求分析：1）住户：提供有利于居家的环境，比如：通畅的外围道路、洁净的楼道、舒适的温度和通风、灯光/音乐的配合、外观的统一、二十四小时的工程、消防安全的管理等等。2）商业：洁净的卖场或消费环境、舒适的温度和通风、明显的购物导示、停车的便利、必要的服务配备（如服务指南、售后服务等），二、物业服务目标1、总体目标把“天玺项目”塑造成为“现代、高效、精致、繁荣”的高端住宅物业。109现代——展

7、示一流的现代化住宅购物环境。高效——塑造一支进取、创新和做事高效的团队。精致——强调服务的品质、细节，以使整体居住环境达到精致的程度。繁荣——配合配套商业运营管理，展示浓厚的商业氛围，凝聚人气，呈现商业的繁荣。2、目标分解1）房屋及配套设施完好率承诺目标98%测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积X100%质量保证措施1．严格执行房屋及配套设施维修养护计划。2．房屋及配套设施的巡查、养护频率及质量标准量化分解到个人。3．维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。4．公共维修基金的妥善使用。2）报修及时率承诺目标10分钟测定依据已完成零修急修数/总零修

8、急修数X100%质量保证措施1．制定完善报修管理制度，设立租户报修专线电话，实行