试论一起房屋买卖合同纠纷案的法律分析.doc

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1、试论一起房屋买卖合同纠纷案的法律分析　论文摘要当今社会经济的迅速发展，市场经济的瞬息万变使得在实践中出现的法律问题呈现多变化和复杂化的趋势。本文从实践角度出发，通过分析案例中出现的表见代理、合同诈骗、法律责任等法学理论，提出个人观点对当今司法实践中出现的争议问题进行探讨。　　论文关键词表见代理合同诈骗法律责任　　一、案情简介　　2011年9月，甲公司与乙公司签订了委托代理合同，合同约定：乙公司有权代理甲公司销售和租赁甲公司位于X区的两个楼盘；乙公司因销售、租赁甲公司楼盘而获得的款项应打入甲公司的账户；甲公司应根据乙公司的销售、租赁业绩向乙公司支付

2、提成。合同签订后，甲公司向乙公司移交房屋清单和房产资料，乙公司成立项目组履行合同。2011年11月，乙公司法定代表人陈某向本市工商局申请成立一家公司（因该公司名称与甲公司极为相似，本案中暂称为新甲公司）法定代表人仍为陈某。该公司设立后，陈某以新甲公司为名向王某等数十人销售房屋，并称新甲公司是甲公司的下属公司，并许诺可以以低于市场价的价格向其销售房屋，但必须先支付房款后签订合同。王某等因价格所诱先后向陈某付款共计1000多万，而陈某则以新甲公司名义出具收款单，拒绝与其签订买卖合同。此后王某等先后向其催款数次，陈某每次以陈某个人/新甲公司名义向王某等

3、开具欠条，承认收受房款承诺还款，但拒绝签订合同。2012年3月，王某等因索款无望，以甲公司、乙公司、新甲公司为被告向法院起诉，要求返还房款。　　二、案例分析与点评　　本案是一起综合刑法、民法为一体的典型案例。在本案例中甲公司是否应该为王某等的损失承担责任、陈某、新甲公司与王某等购房者之间的法律关系变化（即是否形成了买卖合同关系）、陈某及新甲公司的行为应该如何定性，成为本案的焦点。　　（一）甲公司不应该为王某等的损失承担责任　　在本案中，对甲公司是否应该承担责任有三个不同的观点：观点一认为陈某所设立的乙公司与甲公司签订委托代理协议，因此陈某有代理权

4、，因而甲公司应该承担责任；观点二认为陈某与王某等的行为实际上构成表见代理，甲公司应该承担责任；第三种观点认为陈某不应该构成表见代理，而是无权代理，甲公司只有追认才能承担责任。本人同意第三种观点。4　　首先，依《民法通则》第63条规定：委托代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。在本案中，新甲公司一直以自己的名义与王某等进行交易，并以自己的账户收受被答辩人的款项，而甲公司与乙公司签订的委托代理协议明确规定乙公司因销售、租赁甲公司楼盘而获得的款项应打入甲公司的账户。由此可见该行为不满足代理权的基本要求，而且新甲公司在销售房屋后并未

5、按照合同约定与王某等签订买卖合同、上交房款，而是将房款放入自己的账户，而合同法第399条明确规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。因此观点一所认为的委托代理并不成立。　　其次，对于陈某是否构成表见代理，可分析民法中的表见代理制度。《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。可见，在民法中有两种行为不能认定为表见代理：（1）本人根本没有授权，而其他人却以本人的名义从事代理行为；（2）本人并不知晓代理人的行为超越了代理权限的事实。这两种情形不能

6、构成表见代理的原因也是由民法的特性决定的。由于民法是市民社会的基本法律，它最重要的特征就是平等性，即意味着民法对每一个民事主体都平等的给予保护。在表见代理的各种形态中，虽然说存在保护善意第三人的倾向，但也仍然不能否认本人对权利外观发生责任，这与民法的过错责任也是相吻合的。结合本案可见，陈某在与王某等买卖房屋时并未使用甲公司的名义，而是以新甲公司的名义进行交易，而事实上甲公司从未与新甲公司签订任何委托合同，这两个公司之前并无任何法律关系。王某等仅是听凭陈某一面之词就认为新甲公司与甲公司之前有关联，无法认定为表见代理。在这种本人完全不知情的情况下，如

7、果代理人全然没有代理权，就是对社会中所有的人来说都被认为拥有真实的代理权，表见代理也不能成立。这是为了给本人安全的保护的最少限制的条件。因此，如果在这种情况仍然保护善意第三人的利益，则会明显的侵害本人的利益，这种行为也违反了民法的平等原则。　　以上论述可以得出，新甲公司利用王某等的过失，擅自和王某等进行交易并越权收取了巨额房款，其行为系无权代理、越权代理。对此，依《民法通则》第66条之规定，没有代理权、超越代理权的行为由行为人承担民事责任，而甲公司只有追认才能承担责任。　　（二）新甲公司、陈某与王某等购房者之间形成的法律关系　　从本案中可以注意到

8、这样一个事实：在2011年11月陈某向王某等兜售房屋时，陈某以新甲公司名义与王某在口头上达成契约进行房屋买卖，王某等向新甲公司先后交付房