个人投资入股的问题

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1、关于个人投资房产评估增资的问题.一、对投资作价入股涉税及费用有：1、  契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；2、  印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；3、手续费，按成交价的1%，由投资双方各半缴纳；不用缴营业税和土地增值税，具体规定如下：(1)、营业税方面：根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；总结：不征营业税。(2)、土地增值税：根据财税字[1995]048号文规定，对土地（

2、房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。但根据财税[2006]21号规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财税字[1995]048号》第一条暂免征收土地增值税的规定。总结：投资与被投资企业是从事房地产开发的要缴土地增值税，其他企业不缴。(3)、个人所得税方面：在现实生活中，投资方投入的不动产基本上都实现了资产评估增值，对于投入资产评估增值的税务处理，按投资者性质分为两类来说明：1、个

3、人以不动产对外投资时评估增值所得的税务处理原文件《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》国税函[2005]319号文中规定：个人投资者在投资时发生的评估增值所得，暂不征收个人所得税，而在投资收回、转让或清算股权时如有所得时再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前账面价值。该法规存在很多不足的地方，首先，对于个人以非货币性资产对外投资的个人所得税处理原则上没有和企业所得税保持一致，即没有分为按公允价值出售非货币性资产和对外投资两项部分进来处理；另外，由于投资时点与该投资收

4、回、转让时点存在很长的时间间隔，纳税人往往借此实现延迟纳税的目的；最后，该法规没有严格规定投资收回、转让或清算股权时核定收入标准，而是提到在投资收回、转让或清算股权时“如”有所得时再按规定征收个人所得税，由于我国资本市场关联交易、内部操作股价等不规范事件频繁发生，投资者往往可以通过人为调低股价规避个人所得税。正是由于上述文件的种种弊端，国家税务总局专门针对个人投资资产评估增值所得的个人所得税征收办法重新发布了一份文件，即《关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》国税发[2008]115号，文中规定：个

5、人(自然人，下同)股东从被投资企业取得的、以企业资产评估增值转增个人股本的部分，属于企业对个人股东股息、红利性质的分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税；个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。以上税款均由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。二、  企业投资作价入股管理流程：   企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议→评估报告→章程修改（初稿）→向主管地方税务机关提交相关资

6、料→主管地方税务机关审核→国土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核定征收企业）→国土部门办理权属变更→企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）→修改章程把主管税务机关备案三、投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料：1、股东决议；2、修改章程（初稿）；3、评估报告（土地房产评估明细）；4、企业所在镇（区）政府证明文件；5、房地产作价投资入股涉税事项审批表。四、后续管理：1、投资作价入股不需开具发票；2、对投资方所得税的管理：(1)、投资方为个人

7、的，其评估增值的所得暂不征收个人所得税，投资方在投资收回、转让或清算股权时，须按“财产转让所得税”缴交个人所得税，其“财产原值”作业资产评估前的价值。2、企业三个月内未到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）并报主管税务机关备案的，主管税务机关应对其“投资作价入股”行为试图房地产就业，追缴相关税费四川省会计师事务所验资、报表审计收费标准计件　一、计件收费标准：单位：人民币(元)项目50万以下51-100万101-500万501万-1000万1001-5000万5001-1亿1亿以上验资(次)1

8、2002500500070001000015000万分之2报表审计(年)15003000600090001200015000万分之2.5以房产为主的房地产评估收费标准   按国家计委、建设部1995年7月17日计价格[1995]971号《关于房地产中介服务收费的通知》及辽宁省物价局、建设厅1996年12月5日辽价发[1996]132号《转发国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定执行。该收费标准是按照房地产的价格总额采取差额率