资阳项目策划方案大学毕设论文.doc

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1、“资阳某某花园”项目策划方案策划公司2004年9月25日目录第一篇项目分析4一、市场分析4（一）项目优势与劣势分析4（二）项目机会与威胁分析4二、项目定位4（一）项目总体定位4（二）项目功能定位5（三）项目业态定位5三、卖点分析6四、入市时机6第二篇项目总体营销策略8一、项目总营销策略分析8二、纯商业板块营销策略8（一）纯商业板块概念阐释8（二）纯商业板块筹建策略8（三）纯商业板块经营策略9（四）纯商业板块效益分析9三、纯公益板块营销策略10（一）纯公益板块概念阐释10（二）纯公益板块筹建策略10（三）纯公益板块经

2、营策略11（四）纯公益板块效益分析11四、综合板块营销策略11（一）综合板块概念阐释11（二）综合板块筹建策略11（三）综合板块经营策略13（四）综合板块效益分析13五、住宅板块营销策略14（一）住宅板块概念阐释14（二）住宅板块筹建策略14（三）住宅板块经营策略14（四）住宅板块效益分析15第三篇营销推广策略16一、整合营销16二、包装策略16（一）现场营造16（二）导示系统16（三）环境包装16（四）资料包装17三、公关策略17四、广告策略18第四篇商业运作策略20一、进度策略20二、招商策略21三、业主策略2

3、2四、规划策略22五、管理策略22六、价格策略23第五篇总结24一、项目分析24二、总体营销策略25三、营销推广策略27四、商业运作策略28第一篇项目分析一、市场分析（一）项目优势与劣势分析1、项目优势项目优势主要包括强强联合优势、土地资源优势、项目定位优势、规划设计优势、终端消费预期、文化背景优势、自然环境优势、道路交通优势。2、项目劣势项目劣势主要包括资阳市城市综合经济实力较差，人均可支配收入低，城市消费能力较差；目前周边的项目多数为新建和待建项目，商业氛围劣势。（二）项目机会与威胁分析1、项目机会项目机会主要

4、包括“挖空老城区、建设新城区”的政策导向为该项目提供了有力的保障；区域内开发了大量的中高档品质新盘，住宅地产的品质提升大。2、项目威胁项目威胁主要包括该区域商业气息较弱，投资者投资信心不足；传统商业的惯性的威胁；本项目新城区并且处在新城区目前的边缘地带，人气难以聚集。二、项目定位（一）项目总体定位根据定位报告的研究结论表明，项目总体定位为资阳市独一无二的，集山水、森林、文化、观光、度假、休闲、娱乐为一体，兼顾城市景观、科普教育、全民健身、绿化生态等多功能的开放性的园林式现代城市生态花园。从名称定位来看，根据市调数据

5、分析、项目市场分析以及现代营销理念，项目采用“资阳某某花园”名称；从概念定位来看，项目力求打造“生态花园”的概念，充分利用项目的山水、森林、园林景观特色，打造资阳市的新城市中心，打造资阳市“生态花园”。（一）项目功能定位根据定位报告的研究结论表明，本项目主要包括休闲功能、观光功能、度假功能、游乐功能、科普教育、购物功能、餐饮功能、娱乐功能等八大功能。具体功能定位阐述如下：休闲功能是指根据项目的地理特征、山水内涵，项目在功能上完善休闲功能，修建以药材、药浴为特色的休闲洗浴中心，设置公益型健身设备和健身场地，实现并满足

6、市民休闲活动的多样化需求。旅游、观光和度假功能是指项目设置旅游、观光的场所，集山水、森林、植物园、部分原始植被于一身，是市民和游客度假胜地，让游客在休闲、观光的同时度过一个愉快、美丽、健康、生态的周末或假期。游乐功能和科普教育是指考虑项目的公益性内涵以及聚集项目人气，设置儿童户外设施、摇摇乐、长颈鹿滑梯、小鸡跷跷板等游乐功能及科普教育功能，开展科普活动、宣传科普知识，宣传资阳市的历史文化名人。餐饮、娱乐、购物功能是指本项目处在四三一片区的生活区范围内，又是政府机构的住宅区，具有较强的消费需求和消费能力，有必要设置配

7、套的购物超市、特色餐饮、娱乐项目。居家功能是项目未来的关键盈利点，居家功能主要指在打造资阳某某花园周边环境，塑造“资阳某某花园”品牌后，城投公司通过土地经营，开发周边住宅小区的居住功能。（二）项目业态定位根据定位报告的研究结论表明，本项目按照功能来进行业态划分及业态定位，共分餐饮娱乐业态、购物休闲业态、文化科普业态、运动健身业态、康体游乐业态、旅游观光业态、综合服务业态等七大业态。餐饮娱乐业态设品牌餐饮、特色餐饮、KTV歌城、夜总会等商业项目，为市民和游客提供餐饮、娱乐的配套服务。在品牌餐饮方面设置整个资阳市的婚宴

8、、寿宴中心。本业态是纯粹商业经营业态，是项目营运中最重用的盈利点。购物休闲业态设置中药浴场、阳光沙滩、购物超市（小型）等商业项目及其他综合服务设施，如宾馆、酒店、茶园、观景亭、花廊等，为市民和游客提供购物、休闲、度假的配套服务。文化科普业态设文化馆、图书馆、老年文化活动中心、青年文化活动中心、资阳文化名人广场，满足市民文化交流及青少年科普教育的需要。运动健身