圣地城销售推广方案

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1、世纪城销售推广方案一、宏观市场07年9.28房贷政策出台后，全国市场陷于观望状态，部分地区出现大幅下降。这一波行情是给政府强硬压下去的，除非保障性住房体系能建立，否则会报复性上涨。保障性住房需要地方政府有很好的财政收入，而中国的县级政府平均财政赤字达到一个亿。土地收入是政府的重要财政来源，而中央政府又不允许地方政府发行公债。所以，除了个别一线城市和省会城市，保障性住房体系难以建立，起码短期内无法建立。而住房需求是刚性需求，一旦保障性住房建设滞后，需求只能在商品房领域解决。二、本地市场1、房地产市场核心信息研判如下表：项目所在区域上年度（2007年）住宅销售量（万㎡）南山：30万天合城

2、：10万四季花城：10万万光府前：15万橡树湾：10万共计：75万㎡当前可售住宅（一手）存量（万㎡）南山：8万平方米天合城：20万平方米四季花城：11万万光：15万大华：1万多共计：55万㎡莱山区土地出让统计表地块名称地块位置使用性质土地面积容积率建筑面积土地价格烟J[2008]2001界牌北剩余宗地山海路与港城东大街交叉口西北角住宅、商业、办公55993.21.89760026326烟J[2008]2002陈家北宗地陈家旧村北侧，南至竹林路，西至山海路，东、北至规划路住宅、商业、办公147331.31：1.321270047261烟J[2008]2003竹林南路北宗地山海路以西，竹

3、林南路以北酒店式公寓136426.70.56800029513烟J[2008]2005闻涛山庄宗地北至烟台市财会培训中心，南至天成实业公司，东至天宏实业公司住宅14179.31：229405.26230烟J[2008]2006康复路西后七夼宗地红旗东路北侧，康复路西地块西侧住宅37806.61.243460136002007.4号滨海新城C2宗地连成路以南，草埠村界内住宅46319.93.4161000149082007.5号初家凤凰小区北侧宗地莱山区凤凰小区北侧，新苑路以南住宅19586.32.44681156382007.6号北沙子旧村改造莱山区北沙子村境内住宅283827.61

4、.4407400175932007.25号后七夼观海路东地块东至用地边界，南至海韵路，西至观海路，北至金龙河住宅、商业879622.520520035182007.59号埠岚、清泉区片宗地观海路以东，烟大路以北，清泉路以西，泉韵路以南商业、住宅519704.31：2103940042447.83供需要素出让土地125万㎡（07和08年）当前住宅用地累计余量100万㎡可建住宅227万㎡07年销量75万㎡08年销量预测50万㎡2、区域竞争楼盘统计主要竞争对手项目名称项目自身竞争差异总住宅建筑面积（万㎡）已上市面积（万㎡）已销售面积（万㎡）已上市未销售面积（万㎡）成交价格（元/㎡）销售率（

5、％）上市时间剩余总供应量（㎡）海天四季花城山水楼盘主打自然环境、现房实景22.5811.75万平米10万平米4万平米5800元852007-410.83大华上海滩大盘形象，大话形象，公园化社区1603万多平米2万多平米不到1万平米4600752008-5150万祥隆天合城公园化社区，成熟生活202018不足1万平方米4300元952007-52万平方米常青藤名校，小户型40未上市预计50002008-6403、成交客户区域来源分析（1）、世纪华庭居住区域人数所占比例五区之内1025%五区之外(省内)160181%省外北京1065%东北地区874%广东170.8%上海311.6%其他2

6、51%（2）、世纪华府居住区域人数所占比例五区之内159856%五区之外(省内)61121%省外北京1204%黑龙江1094%河南632%河北231%上海682%其它2539%（3）、星海湾居住区域人数所占比例五区之内14662%五区之外(省内)258%省外北京165%吉林52%淄博52%招远31%上海103%其它258%4、分析从市场供给来看，住宅存量面积为227万㎡，按本区域年均50万㎡的销量来看，可供应4.5年，供应量是比较大的。但烟台人居分布有其特点。城市沿东西带状展开，滨海路沿线特别是莱山区靠近芝罘东郊，面临黄海的位置，为目前烟台及外地客群置业最为理想的中高档生活区。而世纪

7、城的各个项目都在该地段，该地段商品房由于位置稀缺供应越来越少。目前世纪城各项目住宅存量仅为8万㎡，去年的销量为30万㎡；而且从地理位置上来讲，区域内其它项目和世纪城相比还是有差距，尽管世纪城的售价要高出对手，但从该地段供应越来越少来看，房价有其支撑力和合理性。因此，世纪城各项目的客群定位应是瞄准希望在滨海路置业的高端客群（滨海路有烟台豪宅一条街的美誉），其客群分布除了烟台及周边，还有其它大城市。所以，必须在诉求上很好地和区域内的其它项目形成区隔，避开供应量