中国土地制度的法制建设

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1、中国土地制度的法制建设一、土地制度改革的基本路向（一）我国土地制度的基本特点1.改革开放前我国土地制度的基本特点首先我们需要了解一下，改革开放前我国土地制度的基本特点。基本特点可以用八个字来概括：公有公用、禁止流转。所谓公有公用就是所有权属于国家或者集体，这叫公有。然后土地的使用在城市的建设用地也好、其他的用地也好，基本上都是由国营单位来使用的，是用无偿划拨的方法来分配使用的。所以不存在土地流流转，特别是市场化流转的问题。过去在农村，人民公社也是集体生产，集体核算集体分配。因此土地基本上处于公有公用的状态。因此这种情况下，土地也就是不可以流转的

2、。举个例子来讲，1975年的宪法是这样规定的：矿产、水流、国有森林等等荒地等其他资源都属于全民所有，然后国家可以根据法定条件对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用和收归国有。当然这个土地也是属于全民所有，要么是集体所有。原来的75年宪法规定，人民公社是政策合一的组织，然后实行三地所有地为基础。基本上就是这么一个构架：集体生产，集体分配。2.改革开放后我国土地制度的基本特点那么在改革开放以后，我们土地制度的基本走向是什么样的呢？也可以用八个字来概括：公有私用、放开流转。首先从城市土地上讲，根据82年宪法第10条的规定，城市的土地属于国家所有，然后

3、农村的土地根据82宪法规定，农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外都属于集体所有，包括宅基地、自留山、自留地这些都属于集体所有。《土地管理法》第九条也规定，国有土地和农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者是个人使用，使用土地的单位和个人有保护管理和合理利用土地的义务，就规定了土地可以由单位或者个人来使用，而《土地管理法》还规定国家依法实行国有土地有偿使用的制度。因此城市土地和农村土地逐渐走向了由私主体，特别是1986年的民法通则，规定了企业或者事业单位的法人地位，也确定了公民的民事权利主体地位，因此他们也能够取得土地使用权，所以

4、土地使用权成为了土地流转的基本的权利载体。从放开流转方面来讲，在城市土地方面，开始实行国有土地的有偿使用制度；农村最初是土地承包，在土地联产承包责任制的基础上，逐渐培育出了比较确定的农民的土地承包经营权，那么这个土地承包经营权最后由《物权法》正式确定为一种用益物权。这样就正式在我们国家形成了以土地使用权为中心的土地使用制度。所以在所有权为公有不变的前提下，土地的实际使用开始转为由民事主体来使用。在这个基础上，就要放开流转了，因为在不同的民事主体之间，对用地的需求，对用地的能力都有不同。因此怎么实现土地资源的有效配置，这就需要通过一个市场的机制来

5、逐步实现。所以改革开放前，那个时候我们没有土地市场，也没有土地使用权这么一个正式权利的界定，那个时候也没有土地登记制度，土地登记制度也是80年代才开始建立起来的。所以长期以来，在改革开放前使行的是无偿的无期限的国有土地划拨制度和农村的集体生产经营制度。所以概括的说，我国农村土地流转的发展历史有这么四个要点，虽然在土地改革时期，农民享有土地所有权，也享有自主经营、买卖和出租，农用地和建设用地的流转权，但是随着社会主义的改造和高度集中的计划经济体制，就把农民的土地私有转为了集体所有，而且否定了土地的商品价值，禁止任何形式的土地商品化的利用。那么在改

6、革开放初期，商品经济发展，使土地权利摆脱了计划经济的体系，土地上的差向权利开始出现，然后农村土地承包经营权作为农民的一项财产权被《民法通则》和《土地管理法》所确认。但是这种权利是无偿的平均的分配给农民的，所以这个土地资源没有办法得到优化配置，当时的土地权利是处在静态化的这么一种状态。那么改革开放中后期至今，社会主义市场经济改革深化发展，使土地的商品属性逐渐的凸显，宪法和《土地管理法》修改，以及农村土地承包法的颁布，以及到2007年物权法的颁布，正式确立了农村土地承包经营权的合法地位，而且允许农村土地承包经营权以出租、出让、转让、入股等等方式流转

7、，这就实现农地的规模经营提供了法律基础，但是现行的法律仍然禁止集体建设用地使用权向城市的流转，是在一定范围内的流转，而且没有实现这个农村土地流转和城市土地流转的并轨。所以现在土地流转主要是两个市场：一个是城市地区的土地市场，城市地区的土地市场首先是1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，还有一个《外商投资开发经营成片土地暂行办法》，这两个国务院的行政法规使城镇国有土地改革开始出现。以后就正式形成了，特别是1994年城市房地产管理法颁布以后，城市的房地产市场逐渐的发展起来。但是农村的集体用地，集体土地哪怕是集体建设用地，也不能

8、以集体土地的形式进入城市的土地或者房地产市场。所以实行的是双轨并行，农村土地只能在农村的范围内有限的进行流转，在很长一段时间，只能在当地居民之间或者说