cbd区域写字楼底商市场调研报告

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1、远洋·光华国际OFFICEPARKCBD区域写字楼底商市场调研报告报告说明：1．本报告所调研的商业形式主要是指写字楼底商（包括部分商住型写字楼），对于大型独立的综合性卖场和零散的居住型公寓底商，不在为本报告的重点研究范围以内。2．商业市场不及写字楼市场的透明度高，其中所涉及的问题较为复杂和多样，并且具有很强的商业私密性，所以本报告只是通过常规调研得到的初步结论，还需要更进一步细致深化和更有针对性的研究，以求得更务实的结论。一、总体市场状况目前，CBD区域写字楼底商市场的发展还很不成熟。我们从当前各个项目对于底商的市场策略

2、入手，分别从底商销售和持有经营两方面进行统计分析。1．销售市场表一：CBD区域写字楼底商当前在售及前期已售项目统计项目名称商业面积（平方米）已售商业面积（平方米）商业成交均价（元/平方米）写字楼面积（平方米）写字楼成交均价（元/平方米）商业开业时间万通中心119517759.23818085000220002006年底朝外SOHO6400036769.084038256000225002007年底SOHO尚都5000040194.583500040000200002007年8月东方梅地亚中心21149.281697.48

3、3364379000200002007年8月中环世贸中心80000015000020000待定北京财富中心5800010000（一期）35000100000（一期）225002005年富尔大厦400040003200047000170002005年蓝堡国际中心350035003200030000160002005年建外SOHO900009000035000100000160002004年嘉都大厦10000100003000012000160002004年合计/平均300649.28193920.3404年：32500——

4、04年：16000——21—北京龙泽源置业有限公司-市场营销部—远洋·光华国际OFFICEPARK05年：3300006年：3680005年：1850006年：21125（备注：表中数据来源于市场部实地调研及房地产交易管理网）根据市场监测统计，04年至今区域写字楼底商投入到销售市场的面积达300649.28平方米，已经销售的面积为193920.34平方米。未售面积均为07年开业的新项目。04、05年区域写字楼底商的平均售价在33000-35000元/平方米，而06年当前的平均售价达到36800元/平方米，年增长率为11.

5、5%。04年的首层黄金铺位通过拍卖，售价达到6万多元/平方米，而目前的写字楼底商的首层显赫位置已经卖到8万多元/平方米。我们根据市场状况和走势预测，07年写字楼底商的整体平均售价将接近4万元/平方米，铺王的售价可能会达到9-10万元/平方米。同时，一个项目中，写字楼的售价和底商的售价是相互促涨的，品质好、营销积进、价格上涨的写字楼，其底商的售价也更高。1．持有经营表二：CBD区域写字楼底商持有经营项目统计项目名称商业面积（平方米）商业租金水平（美金/月/平方米含物业管理费）商业出租率（%）写字楼租金水平（美金/月/平方米

6、含物业管理费）商业开业时间国贸中心6000060-20010035-401990年8月嘉里中心3000050-12010030-351999年世贸天阶8000040-17035在装修25-302006年12月万达广场30000拟定70-200——拟定352007年初华贸中心172000拟定70-200——拟定30-352007年4月世纪财富中心35000拟定60-180——拟定30-352007年5月银泰中心25000拟定90-200——拟定362007年6月北京财富中心二期48000待定————2007年中金地中心20

7、000待定————2007年中后北京国际中心40000待定————2007年中后恒基广场待定——————2008年国贸中心三期待定——————2008年21—北京龙泽源置业有限公司-市场营销部—远洋·光华国际OFFICEPARK（备注：表中数据来源于市场部实地调研）从市场调研得到，过去CBD区域写字楼大面积底商持有经营的项目不是很多，主要是国贸中心和嘉里中心两个项目，世贸天阶是06年的新增的开发商持有商业经营的项目。但从07年开始，目前在建的综合体项目均将自己手中的商业持有经营，而不出售，形成了未来区域底商总体持有量加大

8、的局面。万达广场采用“定单式”的开发运营模式，在项目开发建设的同时，就与世界知名的零售商合作，将新世界百货和世界零售业的龙头沃尔玛引入。台湾最大的百货店新光三越在华贸中心开设了北京的第一家旗舰店。这两种商业招商形式都是CBD区域大型综合商业体较成功的案例。从持有型写字楼底商的租金水平来看，也是明显高于出售型底商的租金