花马湖生态文化旅游综合开发区项目工作思路

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1、湖北鄂州花马湖生态文化旅游区项目前期运作基本内容项目前期运作基本工作内容一、提炼项目核心价值理念，深化完善《项目规划设计概念方案》二、通过规划方案加强与政府主要领导的深度沟通，尽快运作立项三、推进该区域控制性规划、详细性规划、可行性研究、环评等四、推进该区域内土地性质的规划调整，变为综合开发建设用地五、联合多方组织制定《花马湖区域村民拆迁安置实施操作方案》六、今年内与政府签署《花马湖生态文化旅游区综合开发合同》核心条款为：土地挂牌底价、市政公共设施BT、年度开发用地指标、挂牌超出底价奖励返还、村民拆迁安置等。七、核实花马湖生态文化旅游区中可开发建设用地的位置及数量

2、八、今年内注册完成“湖北花马湖旅游投资公司”，完成公司前期人员组建及公司管理架构，制定公司管理制度并落实相关工作。花马湖旅游区项目筹备组二零一二年四月十二附件:花马湖项目前期运作基本内容工作计划6一、花马湖项目前期运作基本内容阶段程序需准备的资料政府主管部门时间项目前期阶段项目开发建议书（向政府提交申请报告）主要内容：提出项目建设的必要性和依据、拟建规模地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效益分析。1．鄂州市发改委；2．规划、国土、环保、水利、农业、旅游局共同参与；3．规划、建设等部门参与初步设计和方案审批。2012-5至2012-11选址意见书项

3、目核准或备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用耕地审核、营业执照等。设计任务书投资计划书初步设计方案拆迁安置方案项目准备阶段项目征地、挂牌、报建办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工图设计公司、施工图审查证明、质量安全监督手续等。建委（建设局）2012-12至2013-8建筑设计、图纸审查国土、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门2013-126二、花马湖项目公司前期运作基本内容工作计

4、划节点工作阶段主要工作内容工作部门时间主项备注主办部门协办大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况控制性规划图项目管理部2012-5至2012-6规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件区域规划图现场踏勘土地研究对地块现状、村民拆迁房屋数量地质条件、文物等影响开发的因素详细了解需要村委配合市场部周边配套情况熟悉地块周边五公里范围商业、教育、交通现状等情况绘制区域配套图周边发展规划熟悉地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。获取政府单项规划土地价值初判地块的获取方式、土地各类成本构成土地变性操作与土地所有方进行接触，了解土地出

5、让方式和土地性质，以及土地用途调整如何实现鄂州土地相关政策项目开发建设成本了解道路基础设施、建安成本、政府收费项目和具体情况获取政府部门收费标准表格土地价值深判可行性研究报告现状图（土地四至电子文件）规划部门2012-7至2012-9市场深度调研《市场调研报告》研究政府相关政策区域市场需求分析客户分析、竞争分析国内外相关项目的成败得失经验教训专业公司合作市场部项目最终定位《开发定位报告》提炼项目文化内涵对项目定位、客户定位、产品定位等，提出开发策略性建议。项目管理部成本效益测算：针对多个概念方案进行成本概算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。项目管

6、理部成本控制专家顾问开发周期及土地付款方式设置根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。项目整体规划方案确定上报政府讨论初步方案项目管理部专家顾问6节点工作阶段主要工作内容工作部门时间主项备注主办部门协办部门大类小类说明土地获取阶段寻找合作资金股东《项目招商报告》项目市场产品分析及开发组织项目管理部2012-5至2013-5项目前景及投资盈利分析明确合作伙伴、洽谈合作方式《项目商业合作模式》制定项目财务数据项目管理部财务部合作伙伴确定商谈合作方式、投资回报方式、草拟合同财务部项目部合作方案确定合作细节确定项目引资签署战略合作协议《商业计划书》项目管理部行政办

7、股份合作寻求股东合作成立新公司及相关手续办理办理股权合作登记、增资等相关工作工商办理公司注册。行政部财务部土地挂牌摘牌概念规划方案深化向政府汇报方案获得政府认可专业公司合作2012-5至2013-5项目立项报告《花马湖生态文化旅游项目开发建议书》项目管理部区域开发合同《花马湖生态文化旅游项目综合开发合同》项目管理部土地成本核算确定土地上限及开发用地面积约定土地底价及BT项目国土部门协商总经理土地挂牌运作协助政府完成红线图、设计要点协助完成征地及拆迁补偿方案国土规划部门协调总经理土地摘牌确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术等运作发改委、国土部门总经理获取土地签

8、订土地出让