曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目建议书

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1、目录第一章、地块概况2一、曲靖市概况2二、麒麟区概况3三、曲靖市麒麟区城区图：3四、地块基本情况4五、地块周边配套设施5第二章、市场分析6一、曲靖房地产市场状况6二、曲靖市楼盘分析6曲靖阳光花园6爨园小区10立得.江滨花园14红日花园17三、曲靖市房地产市场分析20第三章、项目定位22一、确定目标客户22二、针对目标客户群的总体规划思路231.开发规模及建筑形态232.功能设置233.针对目标客户群的户型指标244.针对目标客户群的总体建筑风格24三、项目建设定位24第四章、项目成本25一、土地成本25

2、二、建设成本25三、销售成本27四、公司管理费28五、项目销售税金29六、项目风险准备金29七、项目成本汇总30第五章、项目销售收入30第六章、项目损益31第七章、开发计划32第八章、资金计划32第九章、项目风险32第十章、结论及建议33一、项目开发定位33二、项目收益34三、项目风险34四、建议34项目建议书第一章、地块概况一、曲靖市概况曲靖市位于云南省东部，地处珠江源头，自古为省会屏藩，入滇门户，有“云南咽喉”之称，为云南进入内地、到东南沿海的重要通道。地理坐标为东经103°03′～104°50′，

3、北纬24°19′～27°03′之间。东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、寻甸回族彝族自治县、东川区接界，南连文山壮族苗族自治州丘白县、红河哈尼族彝族自治州泸西县及昆明市石林彝族自治县、宜良县，北与昭通市巧家县、鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。市境东西最大横距103千米，南北最大纵距302千米。全市国土总面积28904平方千米，占云南省面积的13.63%，其中山区面积约占88%，坝区面积约占12%。市政府所在地麒麟区，海拔1881米，离省会昆明130公里，既是以昆明为中心的滇中经济区的重要

4、组成部分，又是大西南攀西—六盘水“金三角”开发区的一个重要组成部分。曲靖市设1市1区7县，即宣威市（县级）、麒麟区、沾益县、马龙县、富源县、罗平县、师宗县、陆良县、会泽县。曲靖市总人口为556.12万人，其中非农业人口为68.40万人。在总人口中，男性为292.29万人，女性为263.82人。人口密度为每平方千米192人。全市聚居着汉、彝、苗、回、壮、布依、水、瑶等8个世居主体民族。曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，地势西北高、东南低，平均海拔2000米。受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡

5、向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县（区）属亚热带气候。年平均气温14.5℃，年平均降水量1028.7毫米，主要集中在5～10月。气候主要特点是：冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点。具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。二、麒麟区概况麒麟区位于云南省东部，地处东经103°10′～104°13′、北纬25°0

6、8′～25°36′之间。东与富源县接壤，南与罗平县、陆良县毗邻，西与马龙县交界，北与沾益县相连。城区位于北部曲靖坝子西缘，海拔1881米，距省会昆明136公里。全区总面积1552.83平方公里。全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓4个街道(乡级)，三宝、越州、东山3个镇和珠街、沿江、西山、潇湘、茨营5个乡。全区现有人口33万，按发展规划到2020年将达到70万人口，向周边发展30万人左右。三、曲靖市麒麟区城区图：（注：地图上红色图块为拟建项目用地）四、地块基本情况拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与

7、建宁东路的交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路（未建）以北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南的国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有100亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退100米的地块，已由修曲沾大道的东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。拟建项目地块呈很规则的矩形，东西长545米，南北宽485米，面积约400亩，预估土地价格为20万元/亩。地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。

8、地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。地块内有待拆民房见图一。图一、地块现状实景照片图二、地块北面图三、地块东面图四、地块南面图五、曲沾大道五、地块周边配套设施a.学校：环城中学、市麒麟创新学校、云南省煤炭工业学校b.医院：昆明铁路局曲靖医院c.农贸市场及超市：较近的农贸市场距地块约1.5km、附近暂无超市d.银行网点：环城供销合作社e.交通：公交车可乘6路、7路到达地块，曲靖火车站距地块约2km，曲胜高速路入口距地块也约有2km路程f.