何家营简单可行性报告-修订稿

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1、西安何家营村城中村改造项目可行性报告何家营村城中村改造项目《可行性研究报告》15西安何家营村城中村改造项目可行性报告可行性研究报告一、建设项目简介31.1发展商天朗集团31.2建设项目概况31.3项目建设的必要性4二、项目SWOT分析42.1、优势（S）52.2、劣势(W)52.3、机会（O）52.4、威胁（T）5三、项目定位63.1、客户定位63.2、产品定位63.3、形象定位63.4、价格定位6四、土地获取总成本74.1、项目规模74.2、土地成本测算8五、开发计划85.1、土地获取流程节点95.2、建设工程计划节点105.3、工程成本11六、营销计划

2、116.1、定价依据116.2、定价策略126.3、销售回款12七.经济效益测算137.1、项目成本与利润（静态）137.2、敏感性分析13八．结论及建议148.1、方案评价结论148.2、对建设单位的建议1515西安何家营村城中村改造项目可行性报告一、建设项目简介1.1发展商天朗集团1.2建设项目概况Ø项目名称：“西安何家营村城中村改造项目”-----天朗﹒南美洲Ø项目位置与规模“何家营城中村改造项目”规划用地位于长安区韦曲以南，南长安街以西，大学城区域内。上报资料：全村597户，农业户口590户，非农业户口7户，总人口2998人，农业人口2986人，非

3、农业人口12人，村域土地面积1328.3亩，其中村民宅基地370.5亩，公建用地20.2亩，非农业用地515.9亩，其中河道公园155.2亩，租用50年；柳青广场和终南大道84.9亩，租用50年；已建成河堤、公路占用33.8亩；三水厂60.1亩，租用70年；西京大学181.9亩已办理征用手续，基本农田421.7亩，人均耕地0.13亩。何家营村城改实际情况：村原有村民1680人，全村共有446户，5个生产队，村庄占地约550亩。2008年对村民住房摸底情况：二层以下约11.48万平方米，三层及以上约3.1万平方米。根据近3年来村民加盖房屋的情况及近期对其他拆

4、迁村子的调查预估计现有房屋比2008年调查的面积多出30%。项目位置如下图：15西安何家营村城中村改造项目可行性报告（图标注A---何家营村地理位置）Ø交通：交通网络不完善；Ø四周：项目东临南长安街、常宁宫、地处大学城区域内。物业类型定位：中高档品质居住社区。1.3项目建设的必要性1、满足该区域中高端物业市场的需要；2、顺应西安市“城中村”改造的大背景，提升城市形象；3、发挥土地级差效益的需要；（本村八类级别土地）4、开发商自身发展的需要；加强和巩固天朗地产集团---中国地产新龙头的市场形象，强化品牌。二、项目SWOT分析针对本项目所面对的优势、劣势、机会

5、和威胁进行分析：2.1、优势（S）Ø品牌天朗地产---中国地产新龙头。Ø区域城南常宁宫、大学城--学术氛围浓厚、离地铁2号线2.8公里，未来交通便利，基础设施和配套设施逐渐完善，经济已经得到了很好的发展。Ø自然环境远离喧闹，地势高，空气质量好。15西安何家营村城中村改造项目可行性报告2.2、劣势(W)Ø周边配套周边配套匮乏，和市区距离偏远，教育、医疗、公园、休闲场所等配套设施不够齐全，距市区中间地带建设缓慢，发展滞后。但随着“城中村”的改造，地铁2号线的开通和城市建设不断完善，这一区域必将得到高速发展。2.3、机会（O）Ø地铁线的开通，该区域具有较大的发展

6、潜力，可极大地吸引客户的关注，提高该项目的知名度。Ø随着市政配套完善、人气的聚集部分观望的开发商会进入，该区域价值会逐步提升。Ø天朗的进入会带动一批开发商涌进该区域，增加该区域发展势头。资源整合，形成大合力。2.4、威胁（T）Ø区外竞争：与市区之间小型低价物业楼盘的推出将使该楼盘面临一定的竞争压力。Ø区内竞争：项目周围一些同品质的楼盘将对该项目有所冲击。根据以上SWOT分析，三、项目定位树立该区域标杆打造区域第一品牌引领该区域房地产的发展3.1、客户定位15西安何家营村城中村改造项目可行性报告本项目的目标客户定位为追求高尚舒适生活、购房自住为主的中高端客户

7、，包括全市甚至外市高知人群、企业的中高层管理人员等。3.2、产品定位Ø差异化-----本项目定位于中高档，实现该区域成熟区的居住价值。Ø项目对环保、节能材料的运用，对高新技术、设备的运用及运用环保生态的技术。3.3、形象定位本项目形象定位：针对西安常宁宫区域中高档物业空缺的市场机会，西安中高端客户对物业需求的客户基础以及该区域发展的机遇，实现本项目的价值最大化。3.4、价格定位与周边项目拉开价位（何家营城改项目模拟效果图）15西安何家营村城中村改造项目可行性报告四、土地获取总成本4.1、项目规模项目用地面积为420亩（估），容积率暂按3.8。安置房面积按2

8、0万平方米计，安置用地80亩；开发土地340亩，开发建筑面积86万