盐城市大洋湾畔电视广告投放计划书

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1、盐城市大洋湾畔电视广告投放计划书前言盐城市属于三线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有着美好的前景：与上海、江苏、浙江、山东等地毗邻；高速公路四通八达；物流体系高速有效；人力资源丰富；企业发展稳健……盐城的城市化进程在逐步加快，随之而来，盐城房产也在快速发展。从2001年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主，到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平。至2004年，盐城房产的整体推盘量达到历史高峰，房地产销售价格不断上升，目前市区均价已达到2400元/每平方米左右。第一部分：项目背景综合分

2、析一、项目介绍大洋湾综合项目位于素有“绿水瀛洲”之称的亭湖区大洋湾风景区，是盐城市和亭湖区重点开发区域。总面积290.6公顷，开发面积4300亩，规划建设中的大洋湾将充分依托天然“W”水道，设置各功能景区，巧妙整合现有绿化水系等自然资源，突出水、绿、野、趣等生态主题，营造生态与休闲、娱乐与教育为一体的人文旅游风景区。项目目标和设计主体：以开放的中心水体和运河网作为主题创造出给居民以更多的水上休闲活动和场所机场路和建筑正面调整公园入口和英雄林荫大道零星和酒店休憩设施诠释中心及广场水上运动场游船出租雕塑公园高尔夫场地建设分两阶段文化中心和新洋河俯瞰植物园

3、水上公园主题设计波浪式海滩和其他设计亮点餐厅以当地特色菜肴为主系列变化的主题景观及形成相关联网状设置背景音乐二、项目地块的先天优势；（一）地处盐城有名的大洋湾风景区。（二）项目有如世外桃源（三）景观的发展空间大（四）适合开发高档住宅区（五）为周遍的居民和游客提供多功能的休闲旅游区的同时积累了美誉度。三、目标客户群细分：（一）以职业界定客户群1．中型企业主2．企业中上层管理人仕3．个体户4．高级公务员及事业单位人员5．渡假养老人仕（二）以文化层次界定客户群体1．中高等文化层次人仕20％2．中等文化层次人仕55%3．中低等文化层次人仕25％四、项目竞争分

4、析①机会点a、宏观态势：盐城房产刚刚起步，潜力巨大。b、地段优势：地处盐城有名的大洋湾风景区。c、规模优势：总面积290.6公顷，开发面积4300亩，大手笔制作，可发挥的余地大。d、品牌优势：具有优秀的品牌知名度与美誉度。e、技术优势：规划设计均出自大家名手。f、产品差异化优势：目前盐城房产同质化严重。g、交通优势：靠近高速，便于吸纳外来消费。②问题点a、离市中心较远，不符合盐城人目前的居住习惯。b、产品定位较高。第二部分：盐城房地产市场概况介绍一、盐城房产市场总体现状今年1-6月份，虽然受国家稳定住房价格政策的影响，市区房地产市场总体上还是保持了平

5、稳发展的势头，供求关系基本平衡，与去年同期相比交易量小幅增长，房价涨幅有所回落。商品房市场供应方面，1-6月份市区新批准上市预售商品房累计45.57万平方米，同比上升9.62%。其中住宅29.01万平方米，同比上升12.4%，非住宅16.56万平方米。市场成交方面，1-6月份市区各类商品房成交27.92万平方米，同比上涨5.22%。其中商品住宅成交26.03万平方米，同比上涨14.93%。由以上信息判断，盐城房地产在未来相当长的时期内存在良好的发展空间。二、盐城房产市场竞争态势从2003年开始，盐城房地产市场逐步开始发展，市场成交量持续放大，供应与需

6、求呈同步增长趋势，市场容量也随之获得持续扩张。尤其是城区房地产的开发已经步入了稳定增长的轨道。房地产市场需求呈现出自住型需求和投资型需求同时发展的态势。（自住型需求中，一是改善居住条件需求，二是增加型需求，三是被动型需求。）随着城市化进程的持续推进、城市经济发展和城镇居民收入水平的不断提高，预计今后几年投资型需求也将保持良好的发展势头。六、市场细分在盐城城区房地产市场中，中低档及中档楼盘的开发速度最快。但中档楼盘的销售（含预售）情况较中低档楼盘要好。可以看出，盐城居民的消费倾向随着消费能力的增强在发生悄然转变，重视享受型居住条件、环境的房地产消费观念

7、蔚然成形。因此，盐城城区楼盘的高档化发展趋势十分明显，这种趋势在未来一定时期内将得到进一步强化。当前盐城城区的房地产重心还是在于T地带。但是，随着竞争程度的加剧以及周边区域开发条件的改善，竞争圈势必会出现渐次扩散。同时，“大洋湾畔”作为别墅项目占有有利的地缘、以及交通条件。近年来，由于悦达与韩国现代的合作加强，不少外籍居民也开始进入盐城。工作在盐城，同时也生活在盐城。同时，随着经济的不断发展，外地居民入盐数量会不断增加，为了长期在盐发展，购房置业必然成为这部分人群的重要考虑。三、各大楼盘情况介绍a、T地带1、怡景花园城由盐城瑞祥置业开发。位于新老城交

8、接处的南门桥下，从盐城老百姓的购房心理上说具有绝对的地域优势。是市区首批均价突破3000元/每平米的楼盘之一