什么是施工留置权？.doc

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1、什么是施工留置权？摘要：我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”，但又认为不动产留置权采用“占有制”，这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者，还必须保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，这就显然有歧视之嫌，既失却法律公平，也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权，以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。关键词：物权法；不动产；施工留置权；工程拖欠款1什么是不动产留置？我国法学理论认为：不动产留置就是占有不动产

2、，如同动产留置就是占有动产那样，这是一个悖论！法学通说：动产的物权公示原则是占有，而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付)财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产，而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样，体现了“物尽其用”原则。近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’sLien(技工留置权)。美国是联邦制国家，民法属于州法律。历史上，Mechanic’sLien

3、广泛用于保护体力劳动者。目前，美国Mechanic’sLien主要用于建筑业和汽车维修保养业，以对抗拖欠款的业主和车主。2不动产留置权的类型(1)不动产施工留置权。向不动产施工(新建、扩建、改建、维修等活动)提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权，但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权。(2)不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费(例如“物业税”)时，政府依法登记留置权，以保全政府的债权。既是说：不动产税费具有“对物权”。(3)不动产司

4、法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权，以保全原告的到期债权。3不动产抵押与不动产留置的异同(1)不动产抵押是“意定担保”，须经双方同意，而不动产留置是“法定担保”，无须债务人同意。(2)两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权，业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。6(3)不动产抵押权在事前登记，而不动产留置权在债权到期之后登记。(4)抵押权的登记生效日期一般为登记日期，而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期，这是因为债权人首次劳动时就发生了债，其留置权随之生效

5、，但一般要事先登记“开工通知”。(5)两者都具有“物上代位性”，不动产的继承人(新业主)必须代原业主还债。4《物权法》应设立不动产施工留置权《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工

6、程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：(1)假如《物权法》不赋

7、予不动产承揽人任何担保物权，《合同法》第286条就应当废止；(2)假如《物权法》承认《合同法》第286条，就应当设立相应的担保物权。从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。5施工留置权的欺诈防范和“双重审理”由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式

8、声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。6债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简