关于商品房预售制度的几个法律问题

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1、关于商品房预售制度的几个法律问题一、问题的提起商品房预售是商品房买卖的一种新的交易形式，商品房预售合同也惟是商品房买卖合同的一种特殊销售形式。商品房预售的特殊性，在于其标的是正在脲建设且尚未竣工，不能即时纺移交及办理房屋所有权登记犟的商品房。这一点，与商品γ房买卖合同的现房标的有着殊本质的不同，如果管理不善碑，极易产生“炒楼花”等损尉害购房者合法权益等问题，硕扰乱正常的房地产交易管理秩序。为了加强对商品房预妹售经营活动的规范和依法管焰理，全国人大常委会公布了掂《中华人民共和国城市房地贩产管理法》，国务院发布了《城市房地产开发经营管理七条例》，国家建设部也发布杂了《城市商品房预售管理办

2、п法》等，初步确立了我国的巍商品房预售法律制度。为了湾配合国家对房地产市场尤其鬻是商品房交易市场的规范和栎管理，正确、及时审理商品颌房买卖合同，包括商品房预售纠纷案件，最高人民法院踺还公布了《关于审理商品房芹买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。自开春始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十喜年来，我国的商品房预售市坼场开始走上了规范化管理和得健康发展的轨道。但是，由穿于我国的商品房预售市场起潍步较晚，有关法律规范还不跎够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门桤的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的弘商品房预售经营和管理活动28/28还处于混乱状态，

3、一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消旎费者合法利益的现象屡禁不椴止，由此产生的纠纷和诉讼吖案件屡屡见诸报端。有这辉样一个比较典型的案例：1砺999年在南方某市，开发鸶建设一大厦项目的A公司与稂B公司签订了一份预售该大厦三层房屋的《房屋预售合榴同》。随后，A公司将《房颃屋预售合同》在该市的房地麂产交易管理所办理了“预售佯登记”。后因该项工程系早鄣自1996年就长期停建的戊“半拉子”工程，该市有关锞部门报请市政府批准，依照有关处置积压房地产的法律酪法规的规定，代为处置并拍讨卖给第三人C公司。C公司韪投入巨资续建竣工，并报经该市规划报建部门批准将该嵩大厦改名后，准备上

4、市销售鲻。但是，该市房产管理部门踯以该大厦原有的《房屋预售⒀合同》的“预售登记”尚未该撤销为由，拒绝为C公司办芝理房屋产权登记。B公司得裾知该楼已续建竣工并将上市岳销售的消息后，也向当地法笮院起诉A公司和C公司。认醵为其与A公司签订的《房屋霏预售合同》已办理了“预售登记”，请求法院判决确认砗B公司对该竣工楼房的三层臧房屋享有所有权。在这起俘纠纷中，B公司认为：其与揄A公司签订《房屋预售合同驰》后，已支付了全部价款并い办理了“预售登记”，具有坌物权效力。请求法院判决确浪认其对该竣工楼房的三层房酿屋享有所有权。C公司认为：自己购买的是经政府批准沤28/28依法处置拍卖的、产权清晰赔的“半拉子

5、”工程，产权已效经转移，自己又投入巨资续揽建完工。如果无偿地给B公厦司，岂不是很冤？政府处置呕拍卖的“半拉子”工程，为》什么政府下属的房地产主管部门却不认帐？A公司则认膈为：预售房屋是政府批准的典，预售合同也是在政府的房稼地产部门“登记备案”的。瑭楼房被处置拍卖是经政府批鳆准的，拍卖款项已偿还了其馗他债务。而政府的房地产管拾理部门则认为：《房屋预售啄合同》在房地产交易管理所荸办理“预售登记”就是合法舍的登记，我们长期都是这样逵做的。政府批准依法处置和拍卖，是政府的事。在这菊个案例中，A公司将早已停惩工三年的“半拉子”工程当梗做在建房屋预售，且在政府决定处置时未告知B公司，废并在处理拍卖

6、款项未通知B硖公司参加分配，在主观上具浯有欺骗的故意。B公司未调肷查了解清楚就盲目地签订合琳同并支付价款，未谨慎注意淌到政府的处置公告，及时处蓄理与A公司的债权债务，也确有过错。而地方政府及其房晰地产管理部门在这个案例中惝的做法，则暴露出更深层次瘃的行政职能及其监督管理问涫题。由此，深入分析，还会使我们发现政府及其主管部门在执行有关商品房预售法牒律法规方面，在完善相关的咀监督管理制度方面，和在规诠范管理方面存在的问题。如对加强对房地产开发商发放预诱售许可证的监督和管理，加姿强对预售合同登记的规范管理，加强政府与主管职能部燮门依法行政的统一性等。上胭述案例，仅仅暴露了我国许28/28多

7、城市的房屋预售经营行为及其有关部门的行政管理监迸督行为，在房地产开发商、奸政府主管部门与广大的购房消费者群体之间存在着的混黄乱和矛盾的冰山一角。但是肿，在这三者中，受到损害最摹大、最直接的是广大的购房咀消费者，尤其是工薪阶层，坐他们是全国商品房消费需求最大，也是最具单个弱势的л社会群体。同时，受到损害夂极大的还有我们的各级政府幸及其主管部门是否“依法行亘政”的执法权威、公信力及丑政府诚信力的建立。二、黜