鼎正.景园开发思路及计划doc

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1、鼎正·景园开发思路和计划鼎正•景园开发计划表：项目开发关键节点序号节点开始日期完成时间备注第一批次：9#、10#楼（2.54万方，约209户），预计2013年4月出地面，★计划2013年9月开盘销售1土方、基坑支护2管桩基础3地下室结构施工（完成±0.00，预售）2013年1月2013年4月1、招商工作：3月启动，引进专业团队参与商业的规划布局、业态定位、主力店招商…2、营销工作：3月启动，6月份临时售楼处启用，形象推广出街（开盘前3个月）3、项目目标成本1季度完成4、项目财务测算1季度完成84封顶2013

2、年5月2013年12月1、营销：l2、3季度做好开盘前的协调准备工作，联合设计、开发、财务等业务部门l住宅：2013.9月销售1、商业：l主力店商业谈判3月启动，争取开盘前完成（锁定品牌超市的社区店）；l住宅开盘后，商铺2个月蓄客，随时准备（6#、10#楼）街铺的销售l如果资金有压力，同时准备1、2#的集中商铺销售l提示：根据市场行情，主力店启动谈判同时甚至提前需要就原有的图纸根据潜在商家的需求进行调整5外架拆除2014年1月2014年5月商业：l1#、2#楼：根据目前1#、2#楼的工程进度，预计2013年

3、底可以交付，以此推断，正常情况下2014年上半年主力店可以开业主力店开业对后期住宅销售是一个利好车位：l1#、2#、5#、6#楼地下车位春节前销售l提示：一般竣工备案后车位才能达到预售条件，即2014年1月，如此可以考虑2014年初进行车位销售6管线及园林完成2014年5月2014年7月　7竣工验收2014年7月2014年8月8交楼2014年10月　　8第二批次：11#—16#（6.8万方，约750户）1土方、基坑支护2013年3月酒店：17#楼酒店品牌洽商：2013年4季度启动2管桩基础2013年5月　3

4、地下室结构施工（完成±0.00，预售）2013年5月2013年9月4封顶2013年9月2014年4月1、住宅：2013.11月销售2、17#楼酒店：l2014年1、2季度酒店要参与设计和设备的相关技术对接工作5外架拆除2014年7月2015年3月车位：l9#、10#楼地下车位2014底销售6管线及园林完成2015年3月2015年5月　7竣工验收2015年5月2015年7月　8交楼2015年9月　第三批次：3#、4#、7#、8#楼（4.57万方，约372户）1开挖2014年3月住宅：2014.10月销售第四批

5、次：17#、18#、19#（3.5万方）1土方、基坑支护2014年8月2014年10月　82管桩基础2014年10月2014年12月　3地下室结构施工（完成±0.00）2014年12月2015年3月跨春节4封顶2015年4月2015年10月5外架拆除2015年10月2016年4月跨春节6管线及园林完成2016年4月2016年6月　7竣工验收2016年6月2016年8月　8交楼2016年10月2016年10月　9开业2017年6月　酒店：l开业前提是前期酒店技术对接的顺利实现8鼎正.景园开发思路总体思路：项目

6、目前已经启动，并已有1#、2#、5#、6#封顶，9#、10#楼预计今年4月出地面。在目前对项目的各项筹划及经营情况尚未进行深入沟通交流的情况下，不可能再对整体规划进行过多的调整，因此，本次的开发思路主要针对项目的总体开发进度和销售进度进行策略性的安排，以抛砖引玉，同时在公司内部和董事长取得进一步共识后，再进行详尽的开发计划和销售计划的安排。项目总体占地不算太大，从项目体量和地理位置及市场等方面综合考虑，总的开发思路应为短平快，尽快开发，尽快销售，尽快回笼资金，避免因追求过高档次和过高利润而使项目陷入太长的开

7、发周期中，因而在本思路中均围绕短平快的建设和销售进行统筹，同时将原规划17#楼的写字楼等在目前市场中不易销售物业的予以解决，重新定位为酒店等西安市场需求量大的物业。（1）价值因素项目的总体开发和销售规划，从物业本身价值、市场接受度、施工合理安排等角度出发，应按照先低后高、先外围后中心的开发原则，以从项目现金流本身和实现项目价值最大化为出发点，以速度开发来实现项目的高回报为方向。l现金流：先开住宅，酒店最后启动因为项目前期已经投入资金建设了部分经济适用房，在项目的持续开发中必须加大可快速销售物业的规划和建设速

8、度，加快资金回笼。住宅是市场中需求量最大的物业类型，而且目前项目的住宅户型相对合理，可尽快销售，如写字楼规划改为酒店，则酒店放在项目的最后进行开发。l物业价值：中央花园区物业价值最高（3#、4#、7#、8#楼），最后启动对于项目而言，因为规划原因，9-16栋是项目住宅临路且没有核心园林的排式楼，3#、4#、7#、8#楼是形成核心园林组团的区域，因此此部分住宅的居住舒适性也最高，开发价值和售价也将最高，相对而言，沿