北京市物流、研发子市场及重点区域分析

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1、北京市物流、研发物业子市场及重点区域分析一.经济背景2012年三季度中国GDP同比增长滑落至7.4%，为增速连续第七个季度下滑。但GDP环比增速从二季度的2.0%上升至本季的2.2%。本季有数个关键的经济指标有所改善，释放出中国经济可能企稳的信号。汇丰银行昨日公布11月份中国制造业采购经理指数(PMI)。受新订单及生产扩张拉动，汇丰中国制造业PMI13个月来首次回到荣枯线上，终值为50.5，连续3个回升的态势也与官方PMI走势一致，后者11月份录得7个月新高50.6，显示经济正逐步回暖。数据重回荣枯线以上，显示中国经济企稳态势进一步巩固，经济呈稳健

2、回升走势。预期政策支持仍将持续并拉动中国经济增速在第四季度反弹至8%左右。二.总体市场表现1.物流设施市场供应本季度有两个新项目入市，其分别系位于北京京南物流基地的中国物流公司和位于北京空港物流园的嘉民物流。因此，北京物流物业总存量扩大至127万平方米。需求本季度，市场对于高质量物流物业的需求仍然保持旺盛。北京空港物流园有一个新项目于季内入市，但由于该项目竣工前已有大部分面积被市场消化，因此该子市场的空置率保持在较低水平。由于九月一新项目入市，北京京南物流基地的空置率上升至5.76%；北京通州物流园的空置率有所下降；由于租户变动导致“其他”子市场的

3、空置率小幅上升至1.8%。尽管有些子市场的空置率轻微上升，但由于高询盘量及充沛的客户储备，大部分业主对市场仍持非常乐观的态度。本季度几宗重大租赁交易均由内资企业完成。一国内图书出版公司，某贸易公司，某电商企业及一家国内移动通讯运营商从位于北京京南物流基地的百利威物流分别租赁了6,000平方米、3,000平方米、10,000平方米、10,000平方米的面积。另外，一家电商企业与位于北京通州物流园的招商物流签订了租赁合同。租金北京物流物业平均净有效租金持续增长至33.2元每月每平方米，环比增长2.78%。各子市场租金环比增长率在近1%到超过4%之间，“

4、其他”子市场增速最快，环比达到4.21%，北京通州物流园及北京空港物流园紧随其后，租金增长率环比分别为4.07%和3.08%。北京京南物流基地的租金增长速度最为缓慢，环比增长仅0.98%。北京空港物流园仍为租金最高的区域，其平均净有效租金为36.74元每月每平方米。本季，在经历了逾4%的租金增长后，北京通州物流园的平均净有效租金已接近北京空港物流园，达到36.71元每月每平方米。投资2012年第三季度投资市场表现平静，无物业整售成交。鉴于目前的市场状况，相较于出售，自持并将物业出租仍是业主的首选。本季，物流物业土地市场的活跃度有限。季内共有17块工

5、业用途宗地买卖成交，其中仅有一块位于通州马驹桥的宗地为物流用途。该地块由苏宁电器竞得，总价4,344万元人民币，建设用地面积为54,277.85平方米，总建筑面积为81,417平方米。2.研发办公物业本季度北京工业园区研发办公物业租金保持稳定增长，租金较上季度上升7.9%，增幅上升了4.7个百分点。至每月每平方米135.5元。主要原因为上地与北京电子城工业园区物业租金在需求增长的带动下租金大幅上涨。工业园区物业需求增加，得益于城市中心写字楼租金大幅上涨，部分需求逐渐向城市周边工业园区物业转移。3.趋势预测优质物流设施租金预计将继续上涨。主要原因是目

6、前优质物流设施可租面积较少，且未来新项目预租表现良好或是为用户定制。9月中央政府出台了促进外贸稳定增长的新规，其主旨是为外贸企业提供更好的政府服务、更多的融资支持以及鼓励进口。这一新措施对中国的外贸增长是一个利好，并预计将随之创造出更多的物流设施需求。此外，仓储设施，新增供应通常在投放市场后不久即被市场吸纳。预计物流设施租金报价保持上升，同时，受到写字楼租户向周边工业园区物业转移的推动，工业园区物业租金将持续上升。三.重点区域物流、研发业态工业地产发展情况分析（一）未来科技城1、区位状况分析未来科技城选址于昌平区七北路高科技产业走廊最东端的温榆河畔

7、，范围东临京承高速路，距首都机场约10公里；西靠北七家镇中心区和立汤路，距中关村生命科学园约12公里；南距北四环15公里；北部与北六环路相邻。规划占地面积约10平方公里（折合1000公顷），可利用建设用地423.2公顷，主要用于入驻企业研发和创新服务设施建设。其中，规划可利用建设用地中，研发用地287.8公顷，居住用地74.2公顷，配套服务用地61.2公顷。2、总体定位 根据国家产业发展政策和科技发展规划，围绕促进我国产业结构优化升级和国有经济布局结构的战略性调整，把未来科技城建设成为具有世界一流水准、引领我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用

8、研究技术最高水平的人才创新创业基地，使之成为中国乃至世界上创新人才最密集、创新活动最活跃、创新成果最丰富的区域之一。园区依