北京市房地产开发前期流程

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1、北京市房地产开发前期流程默认分类 2010-05-2014:33:14 阅读165 评论0  字号：大中小 订阅举例大致说明前期审批流程（前提：中央单位自建财政投资新征地办公楼项目）：     第一步：  编制可研报告，取得发改委“立项批复”。    第二步：  取得国土局“用地预审意见”。    第三步：  取得环保局“环境评估审查意见”。    第四部：  取得规委给发改委的“规划意见函复”。    第五步：  取得规委给建委的“规划意见函复”。    第六步：  取得建委的“选址意见通知书”。    第七步：  取得发改委的“招投

2、标方式通知书”。    第八步：  委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规委 的“设计招投标备案回执”。    第九步：  取得规委的“规划意见通知书（选址）”。    第十步：  完成方案设计，取得规委的“设计方案审查意见”。    第十一步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。    第十二步：取得规委的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。    第十三步：取得规委的“用地规划许可证”。    第十四步：取得建委的“征地计划通知书”。    第十五步：取得国土局的

3、“建设用地批准书”。    第十六步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。    第十七步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。    第十八步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。    第十九步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。    第二十步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。    第二十一步：取得建委的“年度施工计划通知书”。    第二十二步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规委的“工程规划许可证 “。    第二十三步：与原土地

4、方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。    第二十四步： 完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政 院的“市政供源方案”。    第二十五步：取得园林局的“树木伐移许可证”。    第二十六步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。    第二十七步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”    第二十八步：取得国土局的“国有土地使用证”。    第二十九步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格 书”。    第三十步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。    第

5、三十一步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。    第三十二步：委托拆迁公司完成现场三通一平。    第三十三步：  建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。    第三十四步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。    第三十五步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。    第三十六步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。    第三十七步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。    第三十八步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。    第三十九步：取得建委的“施工许可证”。

6、    至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。     规划部门的审批流程是：     控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。 北京城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。   “土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做

7、什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。    土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。    土地变形即指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规委或政府的同意，并无明确的法律法规和条文规定，大致原则为： 1，顺向调整较易，逆向调整较难，（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）； 2，市政

8、、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难； 3，国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难； 4，与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难。 5，运作程序正确，方式方法得当调整较易，反