南京浦口汤泉项目可行性研究报告

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1、项目投资可行性研究报告南京·汤泉东方目录第一篇项目发展战略与整体定位第一章总论第二章市场分析第一节宏观环境分析第二节项目开发形式研判第三节项目所在区域背景研究第四节国外类似案例研究第三章项目核心价值研判、整体定位及开发策略第一节项目核心价值与研判第二节项目定位第三节项目开发策略制定第二篇概念性规划设计建议及运营模式第一章项目概念规划设计方案第二章项目进一步深化规划设计的建议第三章项目企划策略制定第四章项目推广策略第三篇项目投资可行性研究经济测算第一章项目整体投资可行性研究经济测算第二章启动期经济测算项目发展战略与整体定位总论总论

2、项目概况项目区位项目所在汤泉镇地处浦口区西北部，南依老山，与老山林场搭界，北临滁河，与安徽省滁州市毗邻，西连汤泉农场，西南与星甸镇、东北与永宁镇接壤;312国道、江星桥线穿境而过项目位置汤泉东方项目位于汤泉大吉度假村正东，距南京禄口国际机场仅需30分钟车程，距南京市中心40分钟车程，离宁合高速入口仅五公里。土地用途2550综合用地；1000亩住宅用地。项目区域划分四期工程，利润创造区占地300亩，为温泉花园旅游商务公寓区和森林别墅。首期工程，核心区。占地450亩其中250亩用地为：温泉国际俱乐部/温泉企业会馆/酒店式公寓/水岸商

3、业体（售楼处），另外200亩为别墅用地。二期工程。占地700亩，其中旅游综合用地为450亩，包括：五星级花园酒店、东方温泉汤宫、东方温泉御园，余下250亩为溪谷别墅用地。三期工程。占地800亩，包括550亩的温泉度假合院群、东方温泉风情街区、中国江南村落会馆及250亩的坡地别墅。可行性研究的依据和主要工作1、2006年南京市政府出台调整住房供应结构、稳定住房价格实施意见2、公司现有大吉集团所提供的经营资料及平面图3、财务指标采用目前平均财务指标作为基准值作评估；4、国家出台的金融、物价及财税政策1、对南京宏观市场的充分分析2、对

4、南京房地产及旅游市场的充分调研3、对本项目竞争对手的充分分析4、国内外优秀案例分析并总结其成功经验决策依据：主要工作：市场分析宏观环境分析市场分析2007年，长三角地区16城市经济保持平稳较快增长的良好态势。长三角地区16城市以科学发展观为统领，积极贯彻落实中央宏观调控各项措施，着力转变经济发展方式，按照中央对长三角地区发展的要求，不断加深区域经济协调合作，谋求共同发展，总体经济继续保持又好又快的发展势头。南京第三产业的增幅仅次于上海，位居长三角经济发展区第二。长三角地区经济发展南京的经济发展与战略地位指标增幅(亿元)增加值比重

5、(%)生产总值501.2215.6第一产业862.6第二产业160516.0第二产业(工业)140517.6第三产业158416.0南京经济总量扩张，产业结构优化。产业结构进一步调整，第一产业占地区生产总值的份额继续缩小，第三产业所占份额比上年有所扩大，三次产业结构进一步优化，2007年达到2.45：48.96：48.59。06-07南京与长江三角洲GDP比较年度南京市(亿元)长江三角洲(亿元)2006年2774.2245443.852007年327546672.07增长值（%）15.115.2世界度假经济发展规律表明，当人均G

6、DP达到5000美元时，旅游经济市场逐渐向度假经济转变，并进入成熟期。而南京2007年的人均GDP已超过6000美元，整体旅游度假市场已开始进入高速发展阶段。南京的经济发展与战略地位南京的城市格局中心区一城三区新格局，城市范围迅速扩张城市地位的提升必然导致原有城市格局的迅速外延，而城市化进程步伐加快会对住房需求产生较大的刺激作用，是房地产市场持续、快速发展的重要促进力量，因此从城市发展的空间与格局看，南京房地产的发展具备强有力的支撑。南京市总体规划：总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的

7、空间格局”的规划设想。南京在长三角区域的空间结构南京地处长三角西缘，处长三角和长江中下游经济带的两个扇面，一方面可融入长三角，另一方面可为区域发展发挥传导辐射作用。南京的面积在长三角中占6.6％，生产总值占长三角地区的6.9％。南京的经济发展与战略地位南京在长三角城市群中拥有四大优势：经济基础扎实区位优势明显文化底蕴深厚发展潜力巨大长江三角洲地区国内外商务往来、经济交流频繁，决定了商务会展旅游成为长江三角洲地区主要的旅游活动和旅游产品，必然带动南京旅游产业的发展。项目开发形式研判项目开发形式研判南京地产发展阶段第一阶段：获得住房

8、的途径的转变，商品房逐步登上舞台第二阶段：系统的开发模式、理念的进入带动南京房地产的发展第三阶段：宏观调整政策初显威力第四阶段：宏观调控政策效力不明显，引发新一轮的房地产热第五阶段：新一轮调控的到来使观望氛围变浓南京地产运行情况2008年南京住宅1、2月市场供销