毕节市天河小区规划设计建议

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1、毕节市天河小区规划设计建议深圳尚和地产毕节市“天河小区（暂定名）”规划设计初步建议书深圳尚和房地产顾问有限公司二00五年元月十三日9毕节市天河小区规划设计建议深圳尚和地产致尊敬的升腾房地产开发公司领导：我司受贵公司委托，对位于毕节市天河路的天河小区进行项目全程策划。自二00四年十二月28日起对项目进行市场调研工作。通过对毕节市市场及项目情况的分析，现向贵公司提交毕节市“天河小区（暂命名）”规划设计初步建议书。如下：一、项目介绍：毕节市天河小区项目位于毕节市天河路与环城路中间地段，为毕节市机械厂及毕节市监狱用地。项目总体呈狭长型，地块较不规则，地块总落差约为三十米，其中部分

2、地段坡度较大。项目西临环城路、东临天河路、南北各临天河路居住区，其中临天河路约有140米宽的临街面，环城路约有220米宽的临街。总占地面积：79920平方米；容积率：2.5；总建筑面积：200000平方米；建筑密度：35%；绿化率：30%；二、项目分析：1、项目市场分析：A、目前市场分析：l城市发展方向：毕节市城区目前主要发展方向朝麻园大道方向发展；l住宅市场：目前住宅市场档次相对不高，还处于起步阶段,发展空间较大。l商业：由于城市人口不足20万，规模不大及规划不完善，商业相对比较集中；在市中心地段随着城市建设和经济的发展但部分商业还具有相当的市场空间；B、客户需求分析：

3、l地段、环境及升值潜力成为购房群体的主要考虑因素之一；l9毕节市天河小区规划设计建议深圳尚和地产虽然目前没有出现档次较高的产品，但从整个调研过程发现，市民对于档次相对较高的产品具有较为迫切的需求。l虽然总体购房群对天河片区价格需求较低，但总体准备用来购房的总价相对偏高；l购房群对房屋的需求以家居型为主、面积主要集中在100—130㎡的三房二厅；2、项目地块分析：A、项目周边环境简析：l项目位于毕节市北边，属毕节市老城区传统的居住区之一。但由于城市历史规划的原因，该地多为自建房，居住杂乱，居住环境较差，临环城北路居住户十分稀少，整个地块在市区相对比较偏僻。l虽然项目所处位置

4、属毕节距市中心仅为1公里左右的老城区范围，但是商业氛围较差，基本上为居住配套自由式零散商业。项目临街商铺现有价值偏低。B、项目地方面：l项目地块落差较大，便于小区环境、景观的打造；但不利于沿街商铺价值的提升。l小区面积较大，有利于营造小区的居住氛围；l该区域有一定的住宅市场空间便于市场引导。规模较大的天河小区项目成功的关键在于从规划设计到市场引导都要紧密联系毕节市区和该区域的市场实际来进行周密的整体运作。三、项目规划设计建议：基本原则：本小区基本定位为毕节市现代高尚的景观住宅小区，生活配套设施齐全。并同时打造具有休闲、娱乐、购物为一体的现代商业。1、利用小区总体落差，将小

5、区打造成层次感强、在小区整体性的基础上突出各组团的独立性与贯通性的居住小区；9毕节市天河小区规划设计建议深圳尚和地产2、以人为本的原则，强调自然与社会的融合和“以人为本”’的精神，注重社区生活环境与文化环境的营造，创造适宜人居的人文社区；3、本小区的商业为小区配套商业和天河片区中高档商业补充，因此比例只应占总规模的10%—15%为宜。小区的商业规划及设计，力求达到商业环境与居住环境相对统一，商业人流与居住人流相对分离的原则，尽力挖掘地块最大商业价值，以充分实现开发利润最大化。4、成本效益原则，通过规划设计提高产品性价比实现开发利润的最大化；5、市场导向原则，充分考虑目标客

6、户的需求，创造具有领域感、享受感和归属感的居住空间；6、以市政公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；7、绿化、景观的建设既要保证提升小区的整体价值的需要，又要考虑成本原则。四、建筑方案设计建议：综合项目整体设计要求，结合项目实际情况，对本项目的建筑方案设计有如下建议：1、项目定位：毕节市现代高尚的景观园林社区住宅：毕节市高尚住宅区商业：区域配套商业及天河片区商业中心2、建筑风格：现代都市主义风格，建筑立面要求秀丽挺拔，造型简炼流畅，色彩艳丽明快，一定要从周边灰闷的色彩中脱颖而出。3、规划布局：9毕节市天河小区规划设计建议深圳尚和地产总体建筑布

7、局呈围合式，中央分别采用排列式、组团式、自由式建筑格局。项目总体坡度约三十五米。因此，地块规划初步设想，总体分为三个组团，各组团层次不同。但各组团的地势需相对平整。A、A组团：l在天河路至项目中间山坡及不拆迁建筑为A组团。l沿天河路前做一处半弧型广场，广场约2000平米，在广场中间建高约八米，宽约十米项目主大门；大门进深80米作为步行街，左侧至区内道路30米左右作为商业用房。步行街尽头作为社区人行及A组团的主要出入口。l整个组团呈半围合状，组团内建筑以条式建筑为主，南北排列，组团呈山字型，组团靠山坡处建筑不采取封闭式，与B组团