城市相邻房屋采光权纠纷案的处理原则、赔偿标准和范围

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1、城市相邻房屋采光权纠纷案的处理原则、赔偿标准和范围随着经济的迅速发展，人们生活水平的提高，城镇建设也日新月异。但由于城镇规划自身的因素，居民之间、居民与单位之间，单位之间修建房屋造成相邻采光纠纷不断增多。上述相邻问题，在我国民法通则中虽有规定，但规定得比较笼统、原则，而现实中的纠纷又复杂多样。笔者就上述相邻权问题谈一点浅显的看法。一相邻采光纠纷的成因。相邻关系采光，是指两个或两个以上不动产相互毗邻的所有人或使用人之间，利用日照光和自然光进行生产、生活、工作、学习等活动而不受任何干扰和妨碍。采光权是相互毗邻不动产所有、占有、使用权人的一项特殊的民事权益。我

2、国民法通则规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。采光权之所以列入相邻关系中，是因为采光纠纷的形成与否，由相邻建筑的高低决定，主体是相邻不动产的所有人或使用人，内容是要求他方提供便利，他方应给予必要的便利，这种便利包含有采光在内；客体表现是不动产，实际上采光纠纷的客体是行使不动产所产生的利益。相邻关系情况复杂，因而形成采光纠纷的表现形成多种多样。根据《中华人民共和国建设规划法》规定，建筑房屋必须服从统一规划

3、，不仅有利于节约土地，而且有利于长期发展，便于管理。而现实的城镇规划不是落后就是规划不当，由于城镇建设划图，确定了建房的排位座落，而对房屋的高度没有统一限制。随着时间的推移，人们对住房条件的要求越来越高，多数往高层发展，以往的规划显然已经落后。规划部门的官僚主义作用也引发了采光纠纷，规划时只注意收费，而不到现场勘验，不勘验就不了解四邻情况，不能客观考虑房屋高度，仅凭一份意向报告就审批，主观上给采光制造了矛盾。这是规划部门引起的。其次，是各种规范失调引起的。依照国家建设部门的规定，修建房屋必须由规划部门规划，土地部门审批，设计部门设计，施工部门报标等。而现

4、有各单位之间未能协调一致，缺乏有效的监督制约机制，给相邻采光带来一定的隐患。土地部门未经规划即对土地使用进行审批，规划部门未经审批土地就规划建房，相互越权，使统一政策落到实处，使修建房屋处于无政府状态，为相邻关系带来诸多不利因素，加剧了采光纠纷的形成。第三，土地资源的匮乏，使纠纷不断增多。随着城镇建设用地日趋紧张，国家从宏观上加强对土地使用权的审批和管理，使城镇土地资源更加匮乏，修建房屋需用土地与国家严格限制土地审批之间的矛盾日益突出。一些居民单位在满足不了自己需要情况下，就在原有的土地上进行修建，随意向高空发展，无节制地发展产生了采光纠纷。第四，法制观

5、念淡薄。相邻关系一般来说是相互提供便利，以达到有利生产、方便生活，团结互助、公平合理之目的，而现实生活中有相当一部分人对相邻关系知者很少，只讲个人利益，不顾他人利益，甚至损人利已，在自已不动产内行使权利，对相邻一方构成损害。第五、违章建筑增多而影响采光。违章建筑是指未经规划或未经有关部门审批而违反法律法规新建的房屋等。近几年来，由于部分单位和个人为了自己利益，在法律法规不允许的情况下，目违纪而擅自建筑的时有发生。违章者明知自己无权建筑，经与土地所有者私下协商，暗箱操作达成转让协议，强行施工，从而影响了邻方的利益。二相邻采光纠纷的管辖。采光纠纷是由相邻一方

6、建筑物而形成的，对其管辖，笔者认为应分别对待。对于违章建筑或超出审批范围的建筑物引起相邻采光纠纷的，原则上应由政府城建部门依法处理决定，限期予以拆除。当事人如对处理人(处罚)的决定，既不履行又不申请行政复议或提起诉讼的，可由政府城建部门申请人民法院强制执行。现实中，城建部门对类似的钉子户，经过一次或数次的制止无效，显得束手无策，往往采取消极的态度，既不作出处理决定或处罚决定，又不积极阻止，将问题推到法院。致使违章或非法建筑物得以继续施工直至完工，给邻方采光权益造成更大的损害。对于诉讼到人民法院的案件，应积极受理。因为：(1)采光纠纷符合民诉法第108条规

7、定的条件。采光纠纷的特征是：基于不动产相邻的事实而产生，主体是相邻或邻近的不动产所有人或占用、使用权，客体不是所有权客体本身，而是使用时引起的相互涉邻利益；内容是相邻人一方有权要求另一方不实施某种行为给予便利。影响采光的是由相邻建筑物引起，因而修建房屋和其他建筑物的当事人，应该使其建造与邻人房屋或其建筑保持适当的距离，当修建的建筑物或者妨害邻人的房屋或建筑物采光时，邻人有权请求其采取措施，予以排除。因此，采光纠纷中不仅原告与纠纷有利害关系，而且有明确原、被告，故应由法院管辖。(2)相邻采光纠纷属民事调整范围。采光纠纷是物权的范畴，民法通则把采光列入相邻关

8、系之列，符合民法调整对象。相邻关系本身是给予便利，表现为对所有权的限制和延伸。一