商业地产商圈如何划分-上书房信息咨询

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1、www.ssfdy.com商业地产商圈如何划分商圈（tradearea)概念：商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。商圈的划分：任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将再细

2、分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。核心商圈（primarytradingarea）约占50%——70%的人流量次级商圈（secondarytradingarea）约占15%——20%的人流量边际商圈(fringetradingarea)约占10%左右的人流量不同商圈内的人口数量：（一）核心商圈：1、步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的

3、人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的1www.ssfdy.com比率（二）次级商圈：1、步行20—30分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、骑自行车20—30分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率3、步行10分钟能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率4、乘坐小汽车20—40分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率（三）边际商圈：1、步行20—30分

4、钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率2、步行10分钟能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率3、乘坐小汽车40—60分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率商圈调查的目的：调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；（2）确定产品组合及促销地点；（3）分析商圈是否重叠2www.ssfdy.com（4）计算在某一地理区域内应开几家店；（5

5、）找出商圈内的障碍：A：道路设施不便B：人口拥挤C：人口过度拥塞（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况（7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。商圈范围划分确定：（1）商圈范围：A：集中型商圈：核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；B：分散型商圈：核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米—1000米之间，边际商

6、圈在1000米以外；（2）马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道（3）铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈（4）高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈3www.ssfdy.com（5）安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（6）大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈（7）单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈（8）人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。商圈界定之方法：（一）同心圆法：一个开发项目（商场）的服务

7、范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：1、用人口密度变化确定：如果人口规模M1、M2……半径R1、R2……不同圆之间变化率：P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1)PR2R3R4R5R(半径)2、用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：商品消费C（C2-C1）/C1（C3-C2）/C2（二）行车时间法：消费（购物）习惯：驾车5——10分钟去目的地购物影响因素：4www.ssfdy.com1、受障碍物影响较大2

8、、行车速度3、不同地区的购物习惯、如偏好行车（5——10分钟10——15分钟15——20分钟）（三）路线调查法：根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。（四）用COMPASS法则来确定：商业