香港房地产金融市场发展特点与启示

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1、香港房地产金融市场发展特点与启示但正如前所述，实际业务中的操作和产品种类早已超过这一范围。其原因是，在香港政府和金融管理局保证银行按揭业务稳健运行的前提下，除及时根据市场形势调整监管政策，充分给予银行按揭业务在利率、贷款结构和操作等方面的创新的灵活性外，香港房委和房协等政府代理机构以及按揭证券公司、保险公司等中介机构的介入，也在不违反监管要求的情况下，使满足市场和客户需求的银行按揭产品可以顺利推出。以“按揭保险计划”为例。这项计划由香港按揭证券公司与按揭保险公司合作推出，旨在使客户可以从银行获得高达9成的贷款，其中2成的贷款由按揭证券公司向银行提供担保，担保将一直有效至按揭贷款未偿本金

2、余额下降至按揭发放时楼价的7成为止。按揭证券公司同时会向保险公司进行一项背对背担保，将风险转嫁给保险公司。1．5香港房地产与房地产金融市场中介服务1、资讯、交易和评估服务房地产经纪公司等市场交易中介机构以及房地产经纪人的存在不仅活跃了房地产市场的交投，而且通过信息资讯的交流，解决了市场交易中的信息不对称问题，为购房和贷款提供了信息和操作上的支持。房地产评估机构的服务可以为房地产交易双方以及银行提供重要和客观的技术支持。2、律师服务律师行在香港房地产交易和按揭业务中占有重要的地位。目前内地银行在业务开展中遇到的许多技术性和法律性问题在香港都通过律师行得到了较好的解决。以下环节中都是靠律师

3、完成的：(1)业主购置住宅时委托律师准备所需文件，包括临时买卖合约及楼契(正式买卖合同)，其中：在二手房的买卖中，物业的产权、抵押等情况也由律师行查证，且买卖双方必须选择不同的律师行；(2)按揭贷款批准后，由律师行准备按揭契(贷款合同)、抵押契(抵押合同)等文件，并由律师行安排买方在指定日期前签署楼契、按揭契、抵押契等文件；(3)由律师行通知银行，银行将按揭贷款交予律师行，再由律师行安排交予发展商(这样律师行必须负责监控发展商须尽义务的执行情况)；律师行负责将抵押合同送交土地注册处登记，登记完毕后交银行存管；(4)在转按业务的抵押登记变更这一环节，律师行更是发挥了重要作用。由于涉及债权

4、人和抵押权人的变更，转按所涉及的两家银行的代理律师会分别将有关材料准备完毕后，商定某一时刻在实现债权的账务转移的同时在土地注册处完成抵押权登记的变更等。由于律师行所处地位的重要性，香港对律师的操守和责任的要求都非常严格。3、客户信用体系服务即使目前香港房价大幅缩水，负资产人士大量增加，但银行按揭业务的违约率并没有出现同样的上升情况。良好的市场信用环境在香港得到了较好的体现：(1)客户在一家银行办理不同业务的信用记录并非分别记录，而一般会集中在一起，因此客户在按揭业务方面的不良信用记录可能就会影响其他业务的办理；(2)有专门的客户资信机构统计和收集客户在不同银行的信用记录以及其他交易的信

5、用情况，银行可以付费查询；(3)通过处置抵押物和法律手段追讨等多种方式非常方便可行；(4)即使借款人选择破产，破产人除了受到许多的限制外，在相当长时期内(4-5年)仍负有偿还借款的义务；(5)银行会根据借款人的实际情况设计和采用灵活的还款计划，既帮助借款人维系良好的信用记录，也可以化解银行信贷风险。1．6完善和具有高度可操作性的风险防范、控制和化解机制香港银行业住房按揭业务的风险防范、控制和化解机制与内地银行业的机制和思路基本类似，但在机制建设上更完善，在许多具体的细节上处理的更周密，建立了明确、清晰、细化的具体操作流程。比如：1、在贷前审批环节，会综合考虑楼盘的各种因素和价格确定不同

6、的贷款成数限制，根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制，会认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等；2、在贷后管理上，制定了明确的管理制度，建立了较完善的信息管理系统。如要按贷款的风险分类状况及时编写风险情况分析报告；建立了客户还款和贷款催收提醒制度；将贷款情况及时录入信贷管理信息系统，利用信息系统做好贷款的管理工作；3、建立了明确、清晰、细化的具体操作流程。从按揭业务的受理、审批、发放到违约贷款的具体处置，都有明确、细化的操作流程。在培训老师提供的培训资料上，环节清晰、步骤细化、分类明确的信贷管理流程图以及有问题贷款的风险

7、化解流程图，都令人感觉到了内地银行业风险防范与化解管理上的粗糙。1．7香港住房按揭证券化市场鉴于按揭证券化对于银行以及按揭业务发展的重要性，香港政府着力推动按揭证券化业务。香港按揭证券公司就是目前香港主要的一家开展按揭证券化业务的公司，而这家公司就是香港政府发起成立的。尽管该公司业务规模并不大，但香港政府仍对它提供了足够的支持，香港政府对证券化业务的重视程度可见一斑。按揭证券化业务除了在促进按揭贷款流动性、降低银行贷款集中度、推动住房贷款二级市