商品房一房二卖的相关法律问题探讨

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1、商品房一房二卖的相关法律问题探讨论文提要：商品房的一房二卖是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买屿卖合同后，于办理商品房所有权转移登记蜢以前又与第二买受人就同一商品房订立买迂卖合同的行为。一房二卖是由房屋本身的鞲特定性及一物一权原则、买卖合同生效与茆房屋取得之间存在时间差和房地产开发商汹对经济利益的过度追求等引起的。我国法袼律对一房二卖的问题规定了惩罚性赔偿，新出台的物权法设立的预告登记制度，对摸商品房一房二卖的现象必然起到极大的抑踯制作用，但其效力的实现也需购房人对自棣己权利的充分维护。自住房制度改革以严来，我国的房地产业取得了极大得发展，品但同时，房屋买卖纠纷也大量涌现，其中埒尤以一

2、房二卖，甚至是一房多卖的问题突出。在住房制度改革以前，一房二卖虽然灬存在，但并不多见，这是因为当时我国的衿住房大部分为公房，私房相对较少，从而皑导致私房买卖较少。自从住房改革以后，董尤其是推行住房商品化制度后，我国的住ⅵ房不但向私有房发展，同时也向商品化发靖展，一房二卖就变得日益突出起来。而在商品房的房产交易中，作为卖方的房地产鳄开发商与普通的购房者相比较，其优势相逢当明显，并且滥用强者优势侵害购房者合赏法利益的情况也屡见不鲜，据工商部门和哪房屋土地管理部门对商品房的销售经营、服务等方面的执法管理情况的抽查结果表ǖ14/14明，不少房地产公司存在将出售后的商品房再次出售的行为，即我们

3、通常所说的商品房一房二卖，由于这类案件比较复杂，陕处理起来很困难。因此，在这里我就商品邯房一房二卖的相关问题进行讨论。一、聆商品房一房二卖的属性及其法律后果商馋品房一房二卖的概念在我国，商品房是符一个特定概念，是指房地产开发商开发、圮建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。而商品房买卖，是指房地产坐开发商将符合法律规定条件的商品房向社贶会公众出售、社会公众购买商品房的行为囿。这里所说的一房二卖，是指房地产开发蓍商与第一买受人订立商品房买卖合同后，垫于办理商品房所有权转移登记以前又与第圊二买受人就同一商品房订立买卖合同的行颈为。有些学者把一房二卖直接定义为：“陡房地产开发商以同一商

4、品房为标的，与两郇个不同主体签订房屋买卖合同，将其出售诋给两个人的行为。”[1]笔者认为此种洌定义是不恰当的。在该种定义中，未排除渭房地产开发商与第一买受人签订买卖合同拭，并为其办理商品房所有权转移登记手续后，再与他人签订房屋买卖合同的行为。旬依据房地产管理法的规定，第一买受人已，经依法取得了房屋的所有权，房地产开发浇商在这之后再与第三人签订以该商品房为疒标的的买卖合同，实际上是无权处分他人镭财产的行为，并不是将自己所有的房屋一姗14/14房二卖的行为，他们所签的合同为效力待渚定合同。取得房屋所有权的先买方可以以鸣物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋所有权，只能向出卖方鹤

5、主张债权，故在先买方已经办理房屋过户虾手续后，售房人再次将房屋出卖给他人的恕行为并不属于一房二卖。因此应该把商品悖房的一房二卖定义为“房地产开发商与第珑一买受人订立商品房买卖合同后，于办理螓商品房所有权转移登记以前又与第二买受梁人就同一商品房订立买卖合同的行为。”商品房一房二卖的特征由以上对商品房銮一房二卖的定义可以看出，房地产开发企薏业以商品房A为标的与购房人甲签订买卖岱合同，在甲还没来得及办理过户登记手续袜的时候，该房地产开发企业又将商品房A耘出售给购房人乙，从而引起购房人甲和乙对商品房A的房屋产权归属存在纠纷。这憧就是所谓的商品房的一房二卖，由此可以侑知道商品房一房二卖的特征主要表现

6、在以娘下几个方面：第一，商品房的一房二卖嫘的主体是特定的，即销售方为房地产开发狰企业。在商品房的一房二卖中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是锪任何自然人、法人，也可以是其他组织。嫁第二，商品房一房二卖中房地产开发商萄14/14与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋为标的签悬订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所鸫有权的归属纠纷。第三，商品房的第二睹次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办渎理过户登记手续之前发生的，如果先买人揪已经办理了登记手续，也就依法取得了对辉房屋的所有权，房地产开发企业若又与他鞅人签订房屋买卖合同

7、，不构成一房二卖。型第四，在前后两个房屋买卖合同中，房⒒地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受バ人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈点，也可能存在主观恶意。第五，房地产漶一房二卖的行为必然导致买受人利益受损麂，一方买受人的债权得不到实现。(三镐)商品房一房二卖的后果房地产开发企菖业将商品房一房二卖的行为对第一购房人汁构成了恶意违约，对第二购房人则构成欺忙诈。它不但使得一方买房人的合同不能得翱到履行，损害了购房者