三、四线城市操盘经验总结报告大全(最全最实用)

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1、三、四线城市操盘经验总结报告序言：随着城市进程的加快，本地开发商和外来开发商纷纷进军三、四线城市，群雄逐鹿，硝烟并起。尺度地产作为房地产综合服务首选机构，近年来深耕三、四线城市，取得了宝贵的实践与实战经验，在此，与各位同仁分享。在总结三、四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；按照常理把一些落后的省会城市和地级

2、市列为三线城市，如西宁、银川、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市，如永济、运城、义乌，江阴、景洪等。从以上可以看出，三、四线城市相对于一、二线城市经济实力差距很大，而作为房地产产业，他们之间的实际操盘过程会有如何不同呢？下面重点谈一谈三、四线城市的操盘经验总结：第一部分：三、四线城市的房地产开发特征1、市场容量小，项目投资须谨慎三、四线城市规模较小，人口一般在10-200万之间，市场容量有限。目前最新消息统计，城市风险榜单前50强主要集中在华北、西北、西南，大多数集中在内陆城市，排名第一

3、的是酒泉，第二为呼伦贝尔，备受关注的鄂尔多斯排名第六，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。部分开发商经历近两年大规模的造城运动才发现完全忽略了市场供需的关系，中海地产在银川的项目以最具性价比的定位和先进的营销模式努力销售一年才达到原计划销售量的40%，区域负责人说深入三、四线拓展是一件有风险的事情，尤其是房价止跌回升的过程中，一线城市和热点二线城市更能带来销量和利润。15深圳市尺度房地产经纪有限公司邮箱：1587335602qq.comhttp://www.chidu.com2、开发商

4、综合水平不高，市场成熟度较低受经济、政策和市场化水平的影响，三、四线的房地产开发起步较晚且不成熟。住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房产品消费意识差。在所研究的内蒙左旗市场，曾有这样两件“奇闻”：几个包工头随便找几十个工人就组建一个建筑公司，房子建到4层居然塌了；还有甚者，某个号称要做最高端楼盘的开发商财大气粗，一、二、三期项目同时开工，结果前期销售不佳，资金断链，造成项目搁浅。3、复制一、二线城市作战经验，容易水土不服很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的

5、开发商和营销公司却在三、四线城市面临销售不佳至于进退两难，许多在成熟市场被验证了的战略经验总是大打折扣。例如银川绿地21城，项目定位和理念都非常超前，但由于在周边配套环境不成熟的地段建造了公寓和企业公园，造成滞销，等周边配套成熟时，市场已经饱和；又如北京京能集团开发的天下川项目由于一期监管不善，造成的工程质量问题在3.15被网友和各大媒体曝光，而其北京代理公司又由于解决流程繁琐一直拖延，导致品牌形象一落千丈。究其原因是三、四线城市的城市规模都比较小，如果产品定位不准确和质量不合格，15深圳市尺度房地产经纪有限公司邮箱

6、：1587335602qq.comhttp://www.chidu.com会导致前期销售状况不佳，而试图运用一、二线大城市惯用的“改头换面”方法重新包装进行市场推广的成功机率比较小。因为在此类城市，由于市域范围比较小，口耳传播比较快，焦点效应非常明显，好的事情马上就能受到几乎全城的追捧，同样，差的事情也会马上受到全城的共同指责或抵制。4、受行政影响明显为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的“首长”工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支

7、持。典型案例就是广州雅居乐集团旗下的海南清水湾项目，拿地楼面价为245元/平米，而市场销售价格最低为8800元/平米，结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是71%，最高值为242%。所以，政府关系比一、二线城市可发挥更大的作用！5、客户对产品要求不高，暂且停留在价格、户型上在三、四线城市中，城市的经济水平较之大城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，房价永远是消费者最关心的因素，尤其对商品房总价的敏感度极高。价格、户型的设计往往会成为影响消费者选择的核心要素。基于

8、这些特点，中海地产、海亮地产、恒大地产、中房地产在设计上均在户型上下了大功夫，并且均以价换量，迅速占得市场份额，其中中海地产销量领跑全市。6、消费偏好明显，需入乡随俗城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显。一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印。房