房地产企业是如何融资的

《房地产企业是如何融资的》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产企业是如何融资的？北京世纪律师事务所张芒律师房地产企业是如何融资的？2009年是中国房企的融资年。据媒体报道，银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等融资行为已经成为今年内地房企工作重点。截至11月上旬,今年内地房企60余家融资总额约4000亿元人民币,其中前15名房企融资总额超过3000亿元,而万科、绿地、金地居“圈钱榜”前三位,总共融资1527亿元。　　2009年之所以成为中国房企的融资年，因为两方面原因：　　一是中国房地产行业整体强势复苏，为房企实现巨额融资打下坚实的业绩基础；二是国家政策和整体金融环境为房企实现巨额融资打下坚实的政策基础。　　过去房地产开发商对银行信

2、贷融资的依赖程度非常之大，常规项目开发资金至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，制定多元化融资发展战略，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。　　一、中国目前房地产开发企业主要融资方式。　　除了银行贷款之外，买壳上市、房地产信托等都是房企融资的良好途径。具体情况：　　1，银行贷款:　　银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。　　2，房地产信托融资:　　房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地

3、产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。　　3，房地产基金:　　房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作等。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步

4、发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。　　4，上市融资:4　　上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。　　5，房地产债券:　　房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持

5、有的风险均较大。　　综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。　　二、面对融资困境的房地产业的主要应对策略：　　1，调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略　　过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。　　2，买壳上市:房地产企

6、业实现公司上市的良好途径　　同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产(债务)重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以通过买壳实现上市融资。　3，房地产信托——以资金成本降低时间成本的新型融资方式　　所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的

7、开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。　　4，合作开发融资策略　　发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的