浅析深圳房地产现状及发展趋势

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1、浅析深圳房地产现状及发展趋势作为国外房地产业风向标之一的城市深圳，其楼市的变化无疑也是我们国内的楼市变化的晴雨表。与其他物质一样，楼市也有其规律性，其发展也有其特有的周期性，深圳楼市的变化发展从某种意思上来讲，也是我们中国楼市发展变化的一个缩影。住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。深圳是我国培育房地产市场最早的城市，改革开放二十多年来，深圳房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。正是由于房地产的影响力，几乎涉及到我们

2、所能想象到的每一个行业。其对经济发展的作用可见一般。对房地产的关注与研究不光关系到个人的发展，能否安居乐业，还影响到国家政策法规的制定，经济是否能够稳定持续发展。对一个地区的房地产业的研究总结，无疑对这个地区的发展，规划有着举足轻重的影响。就目前来说，在深圳 “地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题.一、深圳房地产业的发展及周期性规律 　  深圳房地产业的四次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国

3、有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、

4、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。 第四个高涨期起始于2005年深圳城市规划的实施，以及地铁交通的发展。结果出现了2

5、007年上半年的房价井喷的事件，也引发了全国房价上涨的新高潮，国家频频出手新政策来调控，银行也通过不断加息来抑制过热的房地产的发展,以及楼市的过度炒作.随着全球经济危机的到来,2008一年内房价出现大幅度的降低,甚至有的楼盘出现了腰斩,即是如此,也没有出现住日的辉煌,用门可罗雀来形容一点也不过分.二手房市场也出现优胜劣汰，很多公司,从业人员出局;与此同时也出现不少的断供的现象,就在大家期盼房价底谷出现的时候,房价却悄然回潮.今年出现了楼市的小阳春.从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产

6、业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。 　　把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。　　二、2009年的深圳房地产第一季度的状况（一）2009年一季度新房市场2009年一季度新房供应分析随着深圳楼市的不断升温，市场推盘量也稳步推进，2009年第一季度，除农历春节假期的2月份推盘量较少外，1、3月

7、份推盘量均较大，第一季度住宅总推售面积81万平方米，住宅总推售套数为8648套，入市项目包括普通住宅、高档住宅及别墅，其中普通住宅是市场供给的主力，户型包括1-4房不同面积的各类户型，同时还有少量的复式户型，入市均价集中在5500-12000元/平方米，可以满足广大置业者的置业需求。2009年一季度新房成交分析2009年第一季度的深圳楼市延续去年岁末由政策引爆的热销行情，由于价格、利率、税费等置业成本因素逐渐降至刚需的心理线，使得刚需不断释放，成交量逐月增加，整个一季度共成交新房169万平方米（18229套），与2008年同期相比暴增约1.8倍，成交量比2007年

8、和2008