某项目业态规划布局细分理解

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1、业态规划布局细分理解一层（时尚国际精品名店）一、2～3家大型国际速食连锁餐厅主入口与次入口处，1+2层模式，每套平均在300～500m2左右，总量在1500m2左右。商家展现出良好的品质形象，表现出项目整体的定位；有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升；消费群体是大众人群，与本项目的【全家式】相匹配；商家占据一楼入口，楼上最好有相应的西化产品相配合，强化时尚的消费潮流。二、31家左右的百货品牌专卖店临曙光东二路与宁海中路入口处。每套平均在80~120m2左右，总量在2000m2左右。其良

2、好的店面展示和足够的租金承受力都给项目带来良性互动以及创造品质。其主要客户群体为成熟女性和成功男性。三、35家左右台湾时尚生活馆內街南主动线与內街主入口两家稍大面积展示店，每套平均在40～110m2左右，总量在2200m2左右，南內街两侧能够集中展示台湾时尚。其客户群体为时尚青年。四、16家港韩流行配件（皮具、鞋区、彩妆、饰品、香水等）15家港韩服饰百汇分别位于內街中线与內街北动线，每套平均在30～50m2左右，总量在2400m2左右。服饰利于內街聚集人气，租金承受力高利于销售，商家数量多，有利于招商，形

3、成一定规模有一定市场竞争力。其主要客户群体为青少年、学生等。五、10家左右精品名店（黄金、珠宝、眼镜、名表、艺廊等）內街北动线靠北前沿，每套平均在30～130m2左右，总量在600m2左右。业态的多样性防止客户产生视觉疲劳，并且珠宝，眼镜等也为项目创造一定的品质。较容易与对面的港韩服饰区产生良性互动。其客户群体为成熟女性和成功男性。六、50家彩游馆（流行饰品、杂货、彩妆、哈日商品、DIY商品等）圆形广场东北处，每套平均在20～30m2左右，总量在1000m2左右。小面积，多数量小店，利于随机型客户人流导入

4、，与大卖场人流分流，单套租金不高，利于经营与展示海安本地小商品文化等，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换调整率带来的不良影响。其主要客户群为青少年、学生等。七、异国美食百老汇（美式乡村、南洋美食、台式茶餐厅、意式咖啡）圆形广场北正方与圆形广场中部，30套左右单间，但每家商家估计体量在200～300m2左右，总量在1100m2左右，如果1+2层，总量在2100m2左右。餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业

5、项目必选的业态之一；可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费客群带动商场经营；项目地下一层有足够的场地停车；餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；餐饮可以带动茶楼与楼上保健、健身等的消费。其主要客户群为大众消费群。八、社区配套（药局、美发、面包店、美容、洗衣、鲜花、租碟等）分别位于曙光东二路沿街东段住宅三处入口旁与彩游馆北边的住宅双入口旁，一层每套平均在80～200m2左右，估计有23套，为1+2层模式，总量在2600m2左右。因本项目有相当体量高品质的住宅，社区配套可以解决掉本项目住户，周

6、边住户以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在此两处位置。但在银行客户方面，其晚上营业时间结束早，其灯光效果不佳，所以对于银行客户的数量和位置要多加控制。二层（仕女淑媛儿童天地）一、26家流行童装、玩具7家婴幼童、母婴、孕妇用品二楼入口处南动线两方格及其二楼沿街部位。每套平均在30～90m2左右，总量在1150m2左右。1+2层国际速食餐饮人流的导入以及二楼沿街广告展示的良好位置都会对本块商业有很好的帮助。二、22家仕女名媛（1000m2）17家仕女配件

7、（女鞋、女包、饰品、杂货等）8家女士内着精品（内衣、睡衣、居家服）二楼中街南块、內街南块、二楼入口北入口处和次入口二楼转角处，每套平均在20～60m2左右，总量在2000m2左右。仕女淑媛区，逛街女性居多，女性服饰楼层二层符合女性体力状况，并且较好沿內街展示位与主入口展示位都较容易吸引女性顾客上二楼。配件与内着精品区在其旁边利于女性一次购齐型消费，并且符合布局的配套原则。在与旁边的流行童装等品牌客户群接近一致，有利于客户共享与互动。母婴用品、孕妇服饰用品、寝具、家饰、布艺以次动线加以辅助。以配件形式来协调

8、业种的丰富度，满足消费者的不同需求。三、都会新贵(750m2)摩登新潮（350m2）二楼中街北块，內街北动线，每套平均在25～50m2左右，总量在1100m2左右。这两块的客户与仕女名媛等客户一致，并且在服饰的装饰上有互补性，利于女性服饰消费多样化。四、主题餐饮（1650m2）圆形广场二楼北区与二楼中部。每套平均在70～110m2左右，有16套，总量在1650m2左右。本块与一楼餐饮互动，适当的进行1+2模式，并且在內街北块延