光大广重地产项目营销策划案

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1、迎接市场新挑战光大广重后宏观调控时代——与之前供不应求的市场状况不同，国家持续调控，楼价疯狂上涨，经过“9.27”新政后，我们认为，广州楼市已经进入面对新的市场形势，我们需要新的营销思维。我们将面临：外部压力内部压力后宏观调控时代广州楼市已经进入外压1、90/70政策落实表：“十一五”期间广州住房建设计划年度政府保障型住房（万㎡）商品住房（万㎡）合计廉租住房新社区住房部队和单位自建经济适用房政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房其他商品住房(万㎡)单套套型建筑面积≤90㎡住房单套套型建筑面积＞90㎡住房2007181687648

2、21673891300200851617544515535912002009101207037212830010002010951604521283001000合计42500281175157813484500比例18.29%38.91%12.84%29.96%100%未来单套套型建筑面积≤90㎡的占商品房总供应量供应的64％，产品供应单一，同质化严重。未来供应产品更趋单一外压2、限价房推出落实保障型住房的建设，保障型住房，应两不得低于住宅供应总量的70％。政府导向型经济住房为主，90平方米以上所占比例严重减少。限价房销售细则出台

3、客户进一步分化，竞争格局更为复杂。规定每宗土地的开发建设时间,原则上不得超过三年。国土资源部2007年9月28日颁布<关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知>短期内供应将大增外压3、土地限时开发出于预防银行系统风险、宏观经济过热的目的，对开发商贷款的门槛可能进一步提高，开发商资金链受到严峻考验外压4、发展商融资信贷收紧继续调高存款及贷款利率。宏观经济通胀压力加大，流动性过剩，加息继续成为政府常用的调节经济的手段，提高住房按揭贷款门槛，开发商流动资金压力增大。考验发展商资金链产品供

4、应单一化：90/70调控显现效力，同质化严重。客户需求动机单一化：客户购房动机回归自住。复杂的竞争格局：大量政府保障型住房供应，未来竞争格局更为复杂。后宏观调控时代下，项目所面临的外部压力内压1、户型单一，同质化严重所有单身公寓户型与大部分两房户型合拼为大三房户型产品同质化严重，形成内部竞争。工业大道变电站沙渡路锌片厂橡胶厂内压2、K1区所处位置较差差，无稀缺资源南临沙渡路和鹤洞桥，西靠规划路，东面有高压变电站。与榕岸组团相比，缺少稀缺资源支持户型单一：产品同质化严重，形成内部竞争缺乏稀缺资源支持：南临沙渡路及鹤洞桥、东临变电站及

5、工业大道主干道。后宏观调控时代下，项目所面临的内部压力内在压力户型单一地块所处位置差迅速销售，引爆市场树立工业大道板块价格标杆我们必须做得更多！内部压力户型单一：缺乏稀缺资源支持：外部压力产品供应单一化：客户需求单一化：复杂的竞争格局：实现光大广重项目目标内外双压亲民亲和亲情亲家亲近亲密品牌时代客户代理生活产品21时代世纪时代主人时代主题当前时代属性21时代世纪14国家1971年开始大力推行计划生育制度，1978年计划生育成为我国的基本国策。现在，大量70年代末、80年代初的独生子女已经开始组织家庭，逐渐成为社会的中坚力量独生子女

6、逐渐成为社会的新兴力量独生子女的住房需求日趋明显时代主人：独生子女21时代世纪他们有较优越的经济物质条件，有丰富的营养。使他们情感、个性、智力得到良好的发展。他们没有兄弟姐妹，因此他们对于友情及亲情尤为看重。他们从小得到父母的宠爱，因此他们对父母的依赖程度高。同时与父母建立了不可分离的亲情关系。他们逐渐成为社会的中坚力量，平时忙于工作，需要父母的照顾与关怀。独生子女特征描述：优点：思维活跃、精力旺盛、活泼开朗、兴趣广泛、情感丰富、创新能力强缺点：缺乏独立性和责任感、意志薄弱、任性、自我独生子女家庭构成家庭结构决定生活模式独生子女的

7、生活模式必须与亲人紧密联系！21时代世纪父子孩子车子房子孩子母子父子母子17科学发展观—坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。构建和谐社会—构建一个充满创造活力、各方面利益关系得到有效协调、社会管理体制不断创新和健全、稳定有序的社会。时代主题：构建和谐社会21时代世纪创造财产性收入是和谐社会的发展需要创造条件是指多拓展渠道、多提供机会。财产性收入是指家庭拥有的动产（如银行存款、有价证券等）、不动产（房屋、土地等）所获得的收入。21时代世纪创造财产性收入十七大主题：满足了当代独生子女对居住的需求响

8、应构建和谐社会的时代主题为创造财产性收入创造了条件时代主人：独生子女时代主题：和谐社会21时代世纪营销攻略21时代世纪营销攻略21时代世纪1、价格策略2、营销攻略3、销售管理理念营销，以情动人。高点启动文化传情亲情动人打造21时代世纪策略目的执行亮