重庆市尚阳康城营销诊断报告

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1、目录引言一、市场调查篇（一）宏观调控下的房地产市场分析（二）宏现调控下的重庆总体房市和渝北区域市场分析（三）项目所处区域及周边板块现状分析（四）市场调查竞争楼盘基本情况及分析二、项目营销诊断及建议篇（一）尚阳康城项目概况（二）项目定位（三）产品（四）价格策略（五）销售执行（六）营销推广三、商业篇（一）项目商业概况（二）区域商业分析（三）项目商业分析（四）项目商业处方（五）商业推广焦点（六）招商、销售划分引言本次“尚阳康城”项目营销诊断及建议报告，是由大泽公司企划研发中心、商业中心组成的尚阳康城项目专案组，经过详细的市场调查论证而得。本报告本着立足区域、立足市场、立足项目的原则，主要对

2、房地产市场状态、渝北区域板块现状、竞争对象、项目总体定位、项目前期销售推广等方面进行分析、论证、判断，以期为项目后阶段销售与推广提出强有力的支撑。1、项目市场调研内容：1）大泽公司尚阳康城项目专案组与开发企业进行接触，了解项目各阶段工作开展状况，收集相关项目资料。2）大泽公司尚阳康城项目专案组对项目所在区域进行走访调查，了解区域动向，空港区硬件配套状况、远期发展状况，掌握区域竞争楼盘。3）大泽公司市场研究部市场调查人员对渝北整个板块、整体规划状况、在建在售楼盘、待建待售楼盘等进行调查。4）大泽公司尚阳康城项目专案组与地区所在房地产中介机构、尚阳康城原销售人员进行深度访谈。5）与策划专

3、家顾问对项目概况进行深度访谈，剖析其对项目、区域、房势的看法。6）通过报纸、网络、市场调研机构等方式进行资料搜集整理过程。2、项目市场调研方式：1）地毯式的走访调查2）深度访谈法3）资料收集3、项目市场调研人员安排：1）企划研发中心5人2）商业中心2人3）大泽公司市场部8人4、项目市场调研时间：总共耗时：10天5、项目市场调研区域：重庆渝北回兴片区、工业园区、一碗水片区、空港片区一、市场调查篇（一）宏观调控下的房地产市场分析1、国家宏观调控政策回顾1）2002——2004年上半年，中国房地产市场高度的发展时期，北京、上海、天津等城市房价极速上涨，引发了中国房地产市场“泡沫之争”，上海

4、首当其冲，成为中国房市发展的方向标，受到国内外的极大关注和舆论压力；2）2004年9月，8.31土地大限之后，中国国土资源部部长被双规，一时间中国房地产市场开始显得扑朔迷离；3）2004年10月，国家正式对房地产业进行了首轮的宏观调控——加息和加强了土地的管理工作，这标志着房地产业的一个分水岭的形成，2004年秋季房交会得以验证，重庆取消了房交会的优惠政策，在房交会的交易量较2003年、2004年春季房交会有了转变，购房者也逐渐理性起来。4）2004年11月4日，继首次加息仅5天之后，由国家司法部出台、最高人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释，

5、在银行界、法律界、房地产业内以及广大的市民间掀起了巨大波澜。据业界分析，《该规定》看来应该是与首次调息政策同时酝酿，相继出台，同时表明了中央对此轮房地产宏观调控的决心和底线。假若万一调控不利或其他不可控因素导致房价大幅下挫时，国内大量只有一套抵押贷款房的“负资产家庭”（真正的老百姓）不致于陷入房产被银行没收而流离失所的境地。5）2005年初，第一波加息的宏现调控影响逐渐减小，重庆房市出现短暂性的回暖。1）2005年5月份，国家再次对房地产进行了加息调整，并同时出台了“国八条”的房地产价格调控政策，2005年春季房交会再次受到冲击，其房地产交易量仅为去年的1/3左右。2）2005年6月

6、1日，开始实行商品房买卖要交营业税的新的征收条款，再次对房地产市场形成了冲击，一时间房价要跌的消息成为重庆购房者的普遍话题。3）2005年6月中旬，南京首先试点房地产个人所得税的征收政策，国家有意在试点成功后向全国推广。2、国家宏观政策调控影响：1）国家对房地产业的宏观政策的调控其目的是抑制目前部分城市的房地产泡沫（房地产价格涨幅过快过高），上海首当其冲，成为调控的重点。而上海房地产业作为中国房地产的风向标，其影响直接波及到重庆。2）重庆房地产市场在宏观政策调控实属被动状态，其房地产价格相对于同类型城市价格还算稳定。但由于2003——2004年房地产价格涨幅过快，加之供给结构不合理，

7、高档房比例过高，造成重庆房地产市场价格整体拉升和供求矛盾突出。3）以2004年秋季房交会成为中国房地产业近年来的分水岭，其房地产政策调控由浅入深，至2005年营业税新政的颁布，重庆乃至全国房地产真正进入买方市场时代，投资性购买的比例锐减，自主型购买成为购房者主流，大量客户开始持币待购和进入观望状态，购房者的购买行为和消费心逐渐回归理性。3、国家宏观政策及房地产市场的走向与预测：1）国家对房地产政策的调控不是一时性的，其调控政策的影响也非一朝一夕能消除，特别