房地产企业企业所得税政策

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1、房地产企业企业所得税政策　　　第一节  《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）　　一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。　　第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　（二）开发产品已开始投入使用。　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。　　根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润

2、，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。　　二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。　　第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。　　注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。　　三、收入实现的条件。　　第六条：企

3、业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。　　（一）新旧政策的不同点：　　1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入；　　2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。　　（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？　　企业允许扣除的广告

4、费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上规定，企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。　　四、视同销售收入　　第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；　　（二）由主管税务机关参照

5、当地同类开发产品市场公允价值确定；　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。　　新办法取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。是否视同销售，最根本的标志是“产权是否转移”。　　五、预计毛利率的规定。　　第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。　　（二）开发项目位于地及地级市城区

6、及郊区的，不得低于10%。　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。　　（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。　　1、新旧变化：　　这一规定，与以前的政策相比有较大的变化。　　（1）与国税发【2006】31号文件相比，第一、除经济适用房以外，毛利率普遍下调5%；第二、使用3%毛利率的项目，在经济适用房的基础之上，又增添了限价房和危改房，范围扩大。　　（2）与国税函【2008】299号文件相比，又将“预计利润率”改为“预计毛利率”。这样计算出来的“预计毛利额”与“预计利润额”含义大不相同。　　六、预计毛利额和应纳税所得额的计算方法。　　第九条：

7、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”　　【相关链接1：与预计收入相关的费用、税金及附加是否允许扣除】　　　国税发【2006】31号文件规定：“在未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。”国税发【2009】31号文件规

8、定：“企业