房地产开发企业组织架构的设计(201209)

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1、房地产开发企业组织架构的设计2012年9月综述在目前的房地产市场政策指导和控制下，房地产企业已很难单纯通过土地升值来获取收益，更多的将依靠投资开发项目，来实现土地价值的最大化。随着企业的成长，同期开发的项目与运作的土地将越来越多，其成本越来越高，而利润率却越来越低，集团总部与下属企业之间的管控也将越来越难。因此，房地产开发企业需要根据企业自身的发展情况，结合市场变化，不断地对组织架构进行调整。另外，由于企业的发展脉络、核心能力与经营重点的不同，适合某些“标杆”企业的组织架构，不一定其他的企业也适用，只有契合企业自身发展战略的结构，才是最好的。

2、一、房地产开发企业架构设计的相关因素1、企业发展战略企业的总体战略及长远规划，是决定其组织机构及岗位职能的首要因素。简单说来，企业战略就是对企业发展的整体性、长期性、基本性问题的思考，其包括很多的内容，例如：营销战略、发展战略、品牌战略、融资战略、技术开发战略、人才开发战略、资源开发战略等等。其中，企业发展战略着重于对企业在长远的未来发展问题的思考与谋划。因此，企业有什么样的谋划，就需要什么样的组织机构设置、人员配备、岗位职责、资源组合来实施这些谋划，这也就决定了企业的整体组织架构。2、产品模式与经营要点房地产开发企业的经营要点，是指企业以何

3、种方式进行投资与开发，以开发何种类型的物业为主，其资源的配置、竞争力的打造等将以什么为核心。产品模式，就是房地产开发企业在基于对市场的预测与研究下，通过科学的14/14方法进行研发与设计，以找出适应市场需求，并与企业自身核心能力相结合的，具有可复制、品牌效应及相对固化的项目类型。产品模式是房地产开发企业进行多项目开发的前提和基础，而企业的产品模式，及其产品线的确定与延伸，将决定其选择何种管理模式，进而决定其组织架构的设置。从国内房地产行业的发展脉络看，最初的企业是没有产品模式的，每个开发的产品都是基于用地来独立考虑的，较少有对外复制的情况。当

4、部分企业逐渐做大做强以后，多项目运作的压力开始显现，而项目复制，特别是有着成功经验积累与总结下的快速复制，成为企业应对激烈的市场竞争，以及加速项目流转的重要手段。同时，不少一线开发商还设置专业团队，来开发和打造自己的产业模式，进而增强企业的核心竞争力。目前，国内的一线开发商基本都已形成了自己的产品模式，二线及以下的开发商，也大多有较为清晰的产品模式思路和探索。一线开发商中，万科地产的城市花园系列（城市近郊住宅）、四季花城系列（城市远郊住宅）、金色系列（城市中稀缺地段或占有稀缺资源的住宅）等；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓

5、）；恒大地产的华府系列（高端产品）、绿洲、名都、恒大城系列（中高端系列）等。二、三线品牌开发商中，如深长城的“长城盛世”系列、莱蒙国际的“水榭花都”系列等，虽不如一线品牌的产品系列那么风光，倒也各具特色。3、企业的发展阶段企业从产生到发展，需要经历很多的阶段，而各阶段由于发展的内容与重点不同，所处的资源状况不同，会选择不同的组织架构来与之匹配。从国内大型房地产企业的发展经历看，可以大致分为以下几个时期：初创期、成长期、成熟期、扩张与持续发展期等。1）初创期在这一时期，房地产企业一般具有较为明确的开发意向，或手中已经有土地储备，对目标市场较为了

6、解，产品定位较为明确，面临的竞争压力较小。企业内部，由于人员较少、组织架构不完整或不规范，人员配置与分工不明14/14确，多采取个人或小组运作方式来进行项目的操作，某个人可能涉及很多的工作内容，细化分工不强，整个企业大多依靠创业者（灵魂人物）的个人影响力来指挥与维持。同时，由于人员间大多相互熟悉，各部门分工协作的效率较高，即使组织架构存在较大的不足，但依然能够很好地完成项目的开发。由于在这一时期企业的重点问题主要是项目的开发完成与市场营销，在以项目为核心的推动下，人员少、内部管理不足等问题并不会凸现出来。这一时期，企业组织结构设计的重点是，建

7、立较为完整的组织架构，明确各部门的责权利范围及岗位职责，为成长期的发展打好基础。此时的企业大多采取以项目公司为核心的、垂直管理组织架构，总公司与项目公司之间基本没有中间层，总经理与各部门总监直接管理项目公司的对应接口，进而减少无关资源的配置与消耗，最大化为项目的开发服务。2）成长期随着初期项目的成功，后继土地的获取，企业将进入成长期。在这一时期，企业在项目所在地逐渐积累了开发的经验、城市人脉关系、市场人气、品牌知名度等。同时，随着市场份额的扩大，竞争的范围和压力也不断扩大。为了更好地发展壮大，这一时期的开发企业大多不再局限于单一项目的直线式开

8、发，有些基础较好的企业则选择跨地区多项目运作。在人员与机构设置方面，各个部门都会有新员工进入，会对企业原有的价值观和行为规范带来较大的冲击；企业的领导者（灵魂人物）