酒店地产行业研究报告（终稿）大学论文 .doc

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1、酒店地产行业研究报告目录一.酒店地产的概念和种类21酒店地产的概念22酒店地产的种类32.1产权式酒店32.2酒店式公寓42.3.公寓式酒店5二．酒店地产的经营模式6三．酒店地产的行业风险和现存问题83.1酒店地产的行业风险83.2酒店地产的现存问题101.行业不够规范，容易产权纠纷102.盲目追求国际品牌103.本土地产酒店经营风险大114.酒店地产受国家宏观政策影响大115.开发商诚信度风险116.固定投资回报可能无法兑现12四．酒店地产迅猛发展的成因分析121.国内宏观经济环境有利于酒店地产发展122.酒店地产可规避税收负担123.酒店地产成为地产投资

2、商的资本后盾134.酒店地产带动相关集群物业升值135.酒店地产酒店式服务理念提高房产品质13五．酒店地产的发展现状和发展趋势145.1酒店地产的发展现状141.酒店地产投资者类型众多142.酒店地产投资遍地开花143.酒店地产转向高级酒店投资趋势加强144.地产酒店投资动机各异，前途未卜155.中国内地首个酒店地产基金在港上市155.2酒店地产的发展趋势16六．酒店地产企业案例——深圳东方银座集团17一.酒店地产的概念和种类1酒店地产的概念酒店地产是地产商与酒店运营商相结合的一种运营模式。它是以住宅立项、可以和普通住宅一样按套销售，但在建筑规划与配套上全部

3、按照酒店的标准执行、又由正规的酒店管理公司统一运营。这种模式在欧美已经流行了30年，作为地产投资的一种，它的特点是风险小，收益好。中国房地产自1998年市场化以来，“地产+酒店”开发模式，屡见不鲜，精彩纷呈，其大体分为四种开发模式：第一种模式：地产+酒店服务模式，即酒店式公寓，业内代表作如：北京和乔丽致酒店公寓、深圳丹枫白露酒店公寓等，以酒店式服务提供酒店般的居住。第二种模式：地产+酒店配套模式。如碧桂园集团旗下碧桂园系列产品，早在2002年始，就将酒店引入社区，成为楼盘重要特色和市场强力卖点，这种社区+酒店配套模式，已成为购房者追随的主要因素之一；而中国豪

4、宅第一品牌星河湾，作为中国高端生活运营商，其广州、北京、上海星河湾四季酒店，不仅仅作为星河湾社区配套出现，更是作为一个高端社交场所，为豪宅必不可少的圈层社交，提供了真正的平台；第三种模式：地产+酒店业态模式。国内商业地产龙头老大万达集团，其全国各地万达广场，基本上都将五星级酒店作为重要业态，持有型酒店物业成为销售型物业——豪宅、公寓、商业的配套优势。第四种模式：酒店+旅游地产模式，最具代表性的莫过于，潘石屹的长城脚下的公社酒店和博鳌蓝色海岸酒店，不仅为老潘赢来业界赞誉，更为其来了新的开发模式和长久性的利润回报。按照销售模式划分，酒店地产大致有四种：酒店式服务

5、公寓，酒店式公寓和公寓式酒店、纯酒店。酒店服务式公寓顾名思义，主要是在物业管理上学习模仿酒店管理，但本质上还是公寓住宅的性质，适合自住也适合投资，因为可以有效提升物业的档次和业主的身份，一时成为诸多开发商热捧的发展模式，比如北京的山水铂宫、裘马都等。酒店式公寓有所不同，它聘请专门的酒店管理公司负责物业管理，而且销售时一般带有长期租约，因而具有很强的金融投资属性，比如北京的金桥国际、珠江帝景，深圳的东方银座等。对开发商来说，好处是可以一次性收回大量投资缓解资金压力，另一方面又可以通过长期出租获取固定的经营收入；对投资者而言，则在拥有完全产权的基础上，可以获得高

6、于产权式酒店的投资收益，一般能达到7%。酒店公寓是酒店运营商提供的一项有别于商务酒店的新式服务，本质上还是酒店，只是客人会有更多的家的感觉，租金很高，租期也短。严格来说，不能算是一种地产发展的模式，而只能算是酒店运营的特殊模式。像北京的京广中心，凯宾斯基等。纯酒店也是这些年地产投资的热点，这主要归功于中国经济的高速发展和商业活动的日益频繁。星级酒店不仅成为一个城市的脸面，也成为商业综合体甚至高档住宅的不可或缺的配套设施。随着房地产暴利时代的逐渐落幕，自持物业，获取长期的经营性收入，成为不少开发商特别是商业地产商的经营策略。当然还包括某些大型旅游企业为了掌控上

7、游资源确保接待质量也加大投资酒店物业，以及某些经济型连锁酒店企业为了自身业务扩展实现跨区域连锁经营，开始由租赁经营转向购买物业。2酒店地产的种类酒店地产一般有三种类型：产权式酒店、酒店式公寓、公寓式酒店。2.1产权式酒店2.1.1产权式酒店的概念和类型产权式酒店(Time-SharingHotel)，亦称产权式酒店公寓,是酒店与地产相结合的最初方式。简单地说，就是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店实质是“时权酒店”，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，并且该权利可以上市转售或交换。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。

8、1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真