甘肃七建水岸天成二期项目商业计划书

《甘肃七建水岸天成二期项目商业计划书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、甘肃七建水岸天成二期项目商业计划书(二)项目概况水岸天成住宅小区工程用地面积为57.64亩(38391.1平方米)，总建筑面积为172306.7平方米，其中住宅建筑面积116475.2平方米，综合楼建筑面积16750.0平方米，公寓式办公建筑面积12454.1平方米，商业用房建筑面积4268.4平方米，会所建筑面积1963.3平方米，幼儿园建筑面积892.2平方米，容积率为3.99，总户数1288户，停车位320个。本工程共有10幢建筑，其中，1幢综合楼，地上19层，地下1层，1幢配套商业服务楼，地上2层，其余均为住宅。1/2/3/4/5/6/7号楼

2、为34层住宅，其中2/4/5/6号楼顶层为跃层或部分跃层;8号楼为34层住宅，局部27层;9号楼为27层住宅。小区沿街住宅一层或一二层设置适量商业用房，物业、安保等用房分布于各幢住宅的一二层，小区会所设置于9号楼与综合楼交接处，幼儿园位于7号楼与8号楼交接处，4号楼1至13层设置了公寓式办公。小区还设置适量活动场地，地下自行车库和地下汽车库，地下车库包含7800平方米的平战结合六级甲类人防工程。项目预算投资为10亿元，预计净收益1.8亿元。二、水岸天成二期项目的市场环境分析(一)国家房地产政策分析2010年，从政府出台的政策调整来看:中国房地产市场近

3、年来政策的实施明显集中于三大方向，即:对购房市场需求的打击(提高购房门槛)、加大市场供给量(完善住房保障制度)、人为加速房地产商开发节奏(通过预售证制度调整)。政府希望通过政策的调整，逐步稳定住房价格，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。1、通过抬高购房门槛来抑制购房需求并不能打压到房价不可否认，对个人贷款制度的调整以及对首付比例的提升，人为抬高了购房的门槛、抑制住购房需求。但各个地区的标杆楼盘所针对的客群皆为高端客群，金融手段对这部分客群的影响程度较低，这些项目并不会因政策而受到较大影响。价格也没有下跌的理由，而标杆性项目价格在各个地区

4、起了一个指导性作用。2、完善住房保障制度并不意味着增大了楼市供给保障房目标人群为中低收入阶层者，而一级商品房的购买者经济实力大多在社会平均水平以上，因而此次大规模的保障房建设主要针对社会低保人群、贫困人群、低收入者、农民工和一些收入较低的工薪阶层。保障房建设对一手房市场的直接影响非常有限。3、人为加速房地产商开发节奏实际上打乱了开发商的开发节奏2010年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，使得今

5、后几年的土地开发节奏被明显打乱。后续几年土地开发速度可能进一步减缓。从全国的金融方面来看:1、高通胀预期使得房价的保值功能进一步凸显在现实性的通货膨胀，持续且严重的负利率下，尽管目前房地产调控还在进行中，但从确保财富保值或资产升值等角度而言，买房可能依然是有利可图的。自2010年8月底以来，正是基于日趋严重的通货膨胀和糟糕的利率政策、看好购买房产的保值功能、调控下房价下降迄今依然有限而做出再次购买房地产的决定，他们不在乎房价短期内的涨跌，导致部分地区的成交量增长，甚至出现了部分楼盘逆市涨价的现象和房价即将再次返涨的声音。2、融资渠道受阻加深了行业的困

6、难房地产开发行业对于外部融资的依赖性非常高。然而从国内融资环境来看，开发商的国内融资途径遭遇围堵。今年以来，各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司借债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。从全国的房地产市场来看:1、房地产开发指数逐步回落。1一n月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.50k，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。H月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.70&。但每个月

7、的开发速度在逐步放缓。2、新房开工速度逐步放缓1一n月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.60rk;房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.70/0;房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.60k，其中，住宅竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。但n月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.40k。3、商品房销售速度仍在增长1一n月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.80k，增幅比1一10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25，9%，商业营业用房增长35.2

8、0/0。1一n月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.50k，增幅比1一10月提高0.2个百分点。其中