资产评估专家报告

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1、资产评估的有关问题一、我国改革进程对资产评估业的影响资产评估业在中国产生的背景，主要由改革进程所致。“中国模式”或“北京共识”，渐进式改革，先富带后富，实现共同富裕，保持共产党的执政地位、社会经济稳定环境、人民生活水平提高、关注社会改革，协调发展，而非采用休克疗法。计划经济→有计划的商品经济→计划为主，市场调节为辅→社会主义市场经济（宏观调控与市场机制有机结合），区域改革由经济特区→东部沿海、沿江、沿边→西部大开发→振兴东北老工业基地。靠政策推动，靠外资加速改革。单一公有制→单一公有制和新生私营企业和个体户

2、→搞活公有制企业（承包、租赁等，核心不触及产权）和承认私有财产合法性→国有经济为主体，私营经济为补充→国有经济战略性重组和私营经济是社会主义市场经济重要组成部分→单一国有经济通过抓大放小、股份制改革实现投资主体和产权多元化（含外资和私营成分）促使私营经济壮大→９提高加入WTO后的国际竞争力，实现国有经济与时俱进，保证国家安全。国有经济优先考虑效率，其次兼顾公平。产权的界定和变动是实现国有经济效率的优先课题，也是改革成败的关键和核心问题。从定性上说，单一公有制的国有企业产权是清晰，是太纯了。从定量上说也是可以

3、清楚的。但仅仅是简单的登记和加减。对国有资产的保值增值没有任何作用。谈不上效率，谈不上竞争力。（1）资产评估在中国最初主要在国有经济领域。是为国有资产产权变动服务的。评估师主要做的业务是法规规定必须要做的业务。如国有经济产权有变动的，验资等经济活动。个人或企业自发性的需求较少。随着国有企业改革的深入，涉及国有企业的资产评估越来越少，对资产评估的前景有何影响。政府↓授权国资委↓所有者国有企业↓改革股份制企业↓资产流失资产评估↓确认、备案产权变动或交易↓变更注册新主体征地拆迁补偿中的互动关系图政府政府+开发商开

4、发商↓定价↘↓↙定价↓↑政府+评估机构老百姓老百姓老百姓政策+评估(1)(2)(25)政府政府←→开发商↓↑评估评估↘↖拍卖价老百姓老百姓(11)(22)政府+开发商９↓↑评估老百姓(23)政府←→开发商裁判↗↙评估老百姓(24)西方国家公共利益↓↑评估私有财产二、我国不动产与资产评估管理主管部门、执业资格、执业规范不同对评估业利弊影响。土地（隶属于国土资源部；土地估价师、矿业评估师；土地定级规程和土地估价规程；评估方法：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法等）房地产（隶

5、属建设部；房地产评估师；房地产估价规范；评估方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等）资产（隶属财政部；资产评估师；有关估价准则和管理办法；评估方法：市场比较法、收益法和成本法等）９三、资产的基本涵义及资产评估、会计学、经济学和法学上的资产定义比较  资产在资产评估中是最基本、最重要，也是使用频率较高的一个概念，理论界对此尚无定论。在国际评估准则中，强调资产的权益-―"评估工作的对象与其说是有形资产或无形资产，不如说是有形资产或无形资产的所有权或所有者的权益。"在美国(USPAP)中定义企业的资产"企

6、业在生产经营活动中运用的有形或无形资源。"分别给出了动产、不动产、无形资产的涵盖范围，并未给出具体的界定。资产在不同的学科领域有着不同的定义。在会计学中，美国会计学家坎宁（Canning）早在《会计经济学》一书中这样描述"资产是指处于货币形态的未来服务，或可转化为货币的未来服务，它的权益是属于某个人或某些人。属于某个人或某些人的权益是合法的，或应该得到的，这些服务之所以成为资产，仅仅是因为它对某个人或某些人有用。"在经济学中，经济学家着眼于资产的内在经济价值，强调资产为企业带来未来的经济利益，被表述为资本或

7、财富。在法学中，通常表述为财产权利，一般指权利人对有形物的所有权、对他人的债权以及对无形资产拥有的知识产权等。作为资产评估客体的资产，其概念的界定是建立资产评估学科理论体系首要问题，直接影响资产评估理论与评估实践，对此应进行深入研究。1、资产评估中的资产与会计学中资产的区别第一，会计遵循历史成本原则，强调资产是过去交易或事项的结果；资产评估遵循预期收益原则，强调资产的现实存在。将在会计学中不予确认的商誉等无形资产视为企业资产。第二，会计强调的是单项资产，资产评估更重视企业的整体资产。2、资产评估中的资产与经

8、济学中资产的区别９经济学中的资产概念是广义的资产概念，强调资产是一种资源。经济学着眼于资产的内在经济价值，强调资产为企业带来未来的经济利益。经济学中资产具有以下特征：①效用性。②稀缺性。资产评估中的资产是狭义的概念，它除了具备经济学中资产的两个特征外，还必须是为主体所控制的。也就是说，资源产生的经济利益能可靠地流入主体，具备为主体提供服务能力，而不论主体是否对它拥有所有权。因为能产生经济利益的资源太多，但是只有能