兴隆珠江湾畔项目房地产开发可行性研究报告

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1、目录：1、项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置1.1.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3项目主要财务评价结果指标2、项目开发宏观环境分析2.1贵阳经济发展状况2.2贵阳经济发展趋势分析2.3小河经济发展趋势分析2.4贵阳住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析2.4.2住宅市场需求情况分析2.5贵阳新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价3、贵阳城市总体规划描述3.1贵阳市2010年总体城市规划3.2贵阳城市发展战略目标3.3总体发展战略3.4项目开发规划环境评价4、项目区域环境分析4.1区域定义4.2现状与规划4.3房地产开发供应量5、项目开发条件分析5.

2、1地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目建设大型住宅区的SWOT分析6、项目开发竞争对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析6.2其它区域竞争对手及竞争性楼盘分析6.3项目开发竞争对手评价7、市场需求分析7.1基础数据分析7.2数据分析结论8、项目住宅开发市场定价8.1目标客户确定8.2项目概念定位8.3项目产品设计定位8.4项目价格定位9、项目开发投资分析与财务评价9.1项目的总开发成本9.1.1项目的工程进度估算9.1.2项目总投资与成本估算9.1.3项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划9.2项目的财务评价与不确定性分析10、项目风险分析10.1项

3、目政策性风险10.2项目市场风险10.3项目财务风险10.4项目自然风险10.5项目社会风险11、项目特征综述、评估结论与建议一、项目基本情况：（一）项目概况：1、地理位置：珠江路A地块位于小河区东北面，紧邻南明区后巢乡。东面为小河区垃圾填埋场；南面为洛解村村民民房,与华烽电器厂紧邻；西接规划中的珠江路,与乐街小区相对；北面为山麓。2、用地规模与地块现状：珠江路A地块项目占地47公顷。规划范围内大部份为小山丘陵地貌，地块中央有一凹地积成水塘。地块中适宜建筑地段多为农民庄稼地，大多种有农作物。东面山地上植被以松树为主，较为茂盛；东北面为一坡地，坡地上有大量坟墓、垃圾填埋场和一座水库；地块外围

4、即南面与华烽厂连接处为洛解村村民聚居地，建有大量民房，大约有230户左右，拆迁面积4万2千多方，该区域中部是洛解村小学，目前小学新址已确定，但仍位于洛解村内。洛解村有巷道与小河区长江路居住区联接。地形、道路规划杂乱，折迁量较大。西面与规划中的珠江路相接，现在是一条便道，便道一另一面是乐街小区与之相接，现乐街小区的建设已接近此处。北面是一片山麓。（二）项目主要技术经济指标：1、珠江路A地块用地平衡表：项目用地面积（公顷）百分比（%）居住用地21.1958.5%公建用地3.178.7%道路用地5.4215%公共绿地6.4717.8%总用地36.25100.00%2、珠江路A地块规划经济技术指标

5、：序号项目数量1总建筑面积44.34万㎡2住宅建筑面积41.14万㎡3公建建筑面积3.2万㎡4总居住户数3244户5总居住人数11354人6人口毛密度313人/公顷7人口净密度535人/公顷8容积率1.239绿地率33.5%（三）项目主要财务评价结果指标：现金流量表（单位：万元）12.50%年度销售量合计一二三四五六七八九启动12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%现金流入　　　　　　　　　　销售收入　9000900090009000900090009000900072000小计0900090009000900090009000900090007

6、2000现金流出　　　　　　　　　　1、土地费用21532153215321532153215321532153　172202、前期费用212212212212212212212212　16963、建安费用469246924692469246924692469246924692422285、开发费用77877877877877877877877877870026、开发税金　34734734734734734734734727767、不可预见费62.562.562.562.562.562.562.562.5　　小计789782448244824482448244824482445817709

7、22现金净流量-789775675675675675675675631831078土地及其它费用按八年计，平均分批付出。二、项目开发宏观环境分析（一）贵阳经济发展状况：2003年贵阳市国民经济保持了持续、快速、健康和协调发展的良好势头，经济运行质量不断提高，结构调整取得成效，人民生活继续改善，各项社会事业全面进步。1、综合：全市经济快速增长。全年实现生产总值280.92亿元，按可比价格计算，比上年增长13.0%，增幅是近