关于房地产市场将进入调整期的研究

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1、关于房地产市场将进入调整期的研究　　今年和去年，开发商买地的面积有所下降，一方面是由于08年的调控政策使开发商受到打压，另一方面是由于土地价格飙升，房地产市场开发商们对于高价抢地持审慎态度。但这并不代表土地没有卖出去，因为在土地市场上进了一股新的生力军——央企。根据我们的统计，在今年三季度有92块“地王”，其中70％是央企标到。所以判断土地供给，不能光看开发商拿到多少地，要看土地供应了多少，土地供应数量是在增加，不是在减少。　　尽管我国的耕地面积有限，但是潜在可供应的住宅用地，在今后的供给空间是广阔的。随着城市化的进程，越来越多的住宅用地可以被开发出来。因此，土地供应并不是一个无法逾越的障碍。

2、中国房地产市场的根本问题不是土地供应少，而是土地供应价格太高，这势必推高住房的价格。而地方政府的利益又与地价有千丝万缕的联系，这就超出了经济学的供需和价格分析的范围。想要真正把房价拉下来，必须想办法在土地和地方政府的财政收入和经济利益之间建一道“防火墙”。这一点做不到的话，中长期来看，房价将会进一步上升，也许有一天会升到所有人都买不起的地步。　　两次房地产调控，力度不断加大，将使房地产市场各主体的心理预期和行为发生变化，进而改变房地产市场的运行趋势。　　今年4月的第一次房地产调控一度遏制房价较快上涨的势头，取得了初步的效果。但进入8月份，随着房价涨幅的回落、及商品房促销，积累的潜在需求陆续释放

3、。加之货币流动性充足和通胀预期加强，部分投资者试探入市。9月份统计局公布的房地产市场运行数据反映出“金9月”房地产市场再度回暖，当月商品房销售同比一跃增长16.6%，新建房和二手房环比价格均上涨0.5%，房价开始抬头，有加快上扬的趋势。　　9月末，中央有关部委分别出台措施，对房地产市场进行再次调控，并加大了力度。主要表现在：　　一是对地方政府严格实行问责制，要求各地尽快出台落实国办发10号文件的实施细则。对房价过高的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，将稳定房地产市场的责任交给地方政府。　　二是多个房价上涨过快的一线城市出台了“限购令”，采取行政手段严格限制投资、投机购房和非常住居民购房

4、，即使是付全款也不可能再购房，将投资、投机需求彻底挤出房地产市场。　　三是加大信贷政策的力度。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；住房贷款首付款比例调整到30%及以上等。　　四是督促加快住房供给的进度。加强督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。严厉查处房地产市场开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，督促开发商加快推盘速度。更为重要的是，央行启动了利率调控的手段，提高了存贷款利率水平，同时增加了消费者购房和开发商建房的成本。　　两次房地产

5、调控，力度不断加大，将使房地产市场各主体的心理预期和行为发生变化，进而改变房地产市场的运行趋势。　　10月份以来房地产市场形势急转直下，自住性需求再次持币观望，等待房价回落；首次置业成本提高，将抑制超前消费、不具备购房风险防范承受能力的需求，减少了刚性需求；投资、投机者将被迫撤出房地产市场，携带大量资金寻找其他投资渠道，投资性需求得到明显抑制，住房回归消费品的特性正在越来越明显。伴随着需求范围明显缩小，一些一线城市住房销售量大幅下降，一些开发商可能采取推迟开盘时间，静观政策与市场的变化应对策略，但由于政策和资金的约束，推盘时间不可能太长。　　可以预计今年四季度将出现需求萎缩、市场清淡、供给逐步

6、增加的局面，房地产市场将进入调整期，调整的深度和时间的长度将大于五六月份，随着住房供求形势的改善，房价将逐步回落。但也应该看到，目前我国所处的发展阶段，自住性需求比较旺盛，一旦房价回落到这些需求可承受的水平，需求将逐步释放。